安徽男子花500万买了“假房产”
买房本是一件值得高兴的事，可是对合肥青年沈培永来说，在安徽省滁州市下辖的天长市买房，是一连串麻烦的开始。说起自己的“奇葩”经历，沈培永一脸气愤，他觉得自己不仅被房地产公司骗了，也落进了天长市国土房产局的“连环套”。对于沈培永的遭遇，中国青年报曾进行过报道。一年多过去了，沈培永再次反映，此事没有任何进展，而且天长市政府工作人员并没有主动联系过他。近日，中国青年报·中青在线记者来到安徽省天长市，再次追踪该事件。土地已被抵押，房产为何还能办理登记备案？2011年10月，沈培永购买了安徽天缘房地产开发集团有限公司（以下简称“天缘公司”）开发建设的凯悦大厦营业房16套、住房10套，耗资近500万元。天长市国土资源和房产管理局（以下简称“天长市国土房产局”）把房子登记备案在沈培永名下，沈培永付清房款后，房产证却办给了别人，钱和房子都“鸡飞蛋打”。沈培永告诉记者，2011年10月26日，他本人去天长市国土房产局办理了“天长市商品房预售合同登记备案证明”，办理过程非常顺利，其间没有工作人员提醒他存在问题。直到2013年，沈培永才得知，早在2009年5月12日，开发商就已经把房地产的土地证抵押给了个人。但安徽省滁州市国土房产局的一名吕姓工作人员告诉记者，土地只能抵押给银行，不能抵押给个人。土地被抵押出去了，这片土地上的房产是否还能备案给他人？中国青年报·中青在线记者来到天长市国土房产局，法制办主任郭宣彤出面解释了这一情况。郭宣彤称：“抵押不抵押（土地证），与沈培永没有任何关系。”“怎么能没有关系呢？政府就是违规操作了。”沈培永不能接受这种解释，“土地证不能抵押给个人，他们却办理了；不该（再）给我办理登记备案，他们却办理了。”沈培永认为，如果当时天长市国土房产局不违规操作、为他办理登记备案，他就不会买这几套房子，也不至于遭受后续的损失。已办理登记备案的房子，为何还能抵押给银行？2013年，即沈培永买房后的两年，他意外得知，自己购买的20多套房子中，有6套已经抵押给了一家银行。中国青年报·中青在线记者在安徽省滁州市中级人民法院2014年2月8日作出的（2013）滁民一初字第00090号判决书中确认：“2012年2月22日，天缘公司与案外人安徽天长农村商业银行股份有限公司签订借款抵押合同，将涉案房屋中的12、13、18、19、20、21号营业房办理了抵押登记手续。”沈培永感到很奇怪：“这些房子本来就是我的，为什么还能抵押给银行？”“就是天长市国土房产局给办理了抵押登记，之前我在这个部门办理了登记备案，房子却又抵押给别人了，这不是违规操作吗？”沈培永对天长市国土房产局的做法感到不解。沈培永的烦心事还没算完。2014年3月，沈培永从滁州市中院得知，他买的那些房子，政府却给别人突击办理了房产证，而这些人甚至没有登记备案。当沈培永为购买的房产办理登记备案时，他不知道，其中部分房产已经被出售给其他购房户，且已装修入住。记者采访到这批房子的住户，对方坦言办理房产证的过程并不顺利，他们进行了上访。去年，记者询问郭宣彤，这些购房户在无备案的情况下办理房产证是否合规，郭宣彤承认此举确属违规，而且这批房产证也是突击办理。郭宣彤说，此举是因为这些人拿不到房产证而信访。但此次接受采访时，郭宣彤改口称：“不存在突击办理。”在采访中，郭宣彤一直闪烁其词，一会儿承认政府部门存在瑕疵，一会儿又说没有。至于为何给其他人办理房产证，郭宣彤给出的理由是：事先已经咨询了天长本地的律师和法院的工作人员，天长市国土房产局召集了天长市其他部门开会，才决定给他们办理房产证。沈培永感觉很委屈：“为什么开一个会就可以违规操作？他们没有经过登记备案却能办理房产证，这不是违规操作吗？”在去年的采访中，有专业人士明确表示，没有登记备案就给办理房产证显然是违法的。“就像布下了连环套”“如果知道政府违规操作，我就不会投资，就不会有后续的损失。之后，天长市国土房产局像布下了500万的‘连环套’，一步步把我的房子搞没了。”沈培永颇感无奈。中国青年报·中青在线记者与天长市国土房产局办公室工作人员沟通，提出要采访当时经办人员，他们却都不愿意接受采访。记者从多个渠道获悉，当时该局经办人员中有登记科和开发办已有人受到处理。采访中，郭宣彤多次表示，如果沈培永认为天长市国土房产局有问题，可以提起行政诉讼。沈培永告诉记者：“我也咨询过很多法律界人士，从实际情况来说，起诉天长市国土房产局和市政府，因为涉及的资金比较大，难度非常大。打赢了，能不能执行还得打上一个问号；打不赢，这事我从此就没有可以申诉的地方了。”“我曾经上访过，可是劳民伤财，自己还年轻，生活还要继续，不能靠上访过日子，希望政府能把这件事尽快解决好。”沈培永叹了一口气说。{:5_220:}{:5_220:}{:5_220:} 法理知识抵押，在银行或地产界称为按揭，是指提供私人资产（不论是否为不动产）作为债务担保的动作，多发生于购买房地产时，银行借出的抵押贷款，或在典当商折现非不动产的物品。※抵押的目的是，主要保障债权人，在债务中不履行债务时，有优先受偿的权利。而这一优先受偿权，是以设置抵押的实物形态，变成值来实现的。所以抵押是，以抵押人所有的实物形态，为抵押主体，以不转移所有权和使用权，为方式，作为债务担保的，一种法律保障行为。※案例如贴滁州市中级人民法院2014年2月8日作出的（2013）滁民一初字第00090号判决书中确认：“2012年2月22日，天缘公司与案外人安徽天长农村商业银行股份有限公司签订借款抵押合同，将涉案房屋中的12、13、18、19、20、21号营业房办理了抵押登记手续。”※案例分析一、首先，滁州市中级人民法院确认，涉案房屋中的12、13、18、19、20、21号营业房，所有权应该是天缘公司的。则排除了2011年10月，沈培永购买了的所有权。二、如果有证明在2012年2月22日，已经是沈培永的所有权，二.1）滁州市中级人民法院确认就有变成抵押无效的证明。二.2)天长农村商业银行股份有限公司是善意取得的第三人。（在不知情的情况下），二.3）偿还损失的责任，应该是安徽天缘房地产开发集团有限公司。三、“2009年5月12日，开发商就已经把房地产的土地证抵押给了个人”三.1)法律上是允许的。就像这个个人，就是安徽天缘房地产开发集团有限公司，一样。三.2)不管土地怎样转手，终归到【滁州市中级人民法院2014年2月8日作出的（2013）滁民一初字第00090号判决书】这个时间， “安徽天缘房地产开发集团有限公司”有该房屋和土地使用证。就行了。四、如果证明齐全【2011年10月，沈培永购买了安徽天缘房地产开发集团有限公司（以下简称“天缘公司”）开发建设的凯悦大厦营业房16套、住房10套，耗资近500万元。天长市国土资源和房产管理局（以下简称“天长市国土房产局”）把房子登记备案在沈培永名下，沈培永付清房款】。只要当事人，诉请法院判决和执行程序，就行了。至于怎样执行到位，不是要讨论的。
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