过度开发后遗症，正在爆发！

张学久

今天是正月初九，龙年第一个工作日，祝大家开工大吉、心想事成！
团聚归来，欢迎开启《茅十八观世界》，今天想和五湖四海的朋友一起聊聊：县城过度开发后遗症。
跟随镜头，一起看看河南某县城老家实景。
下了高速，方圆几公里都是这样，一模一样的安置房小区，一片接着一片，除了名字不一样，其他都一样。
很多亲戚家每年都要去几次，但只要一次不导航，就要迷路半天。
像这样的小区，入住率只有30%-40%，一个单元顶多十来户，而且大多都是老年人；
这些失去院子的老年人，每天唯一的乐趣就是坐大门口晒太阳。
负一楼空荡荡的车库，只有过年热闹过，一过大年初七，就看不到几辆车了。
前几年房地产风风火火，土地圈了一片又一片，这几年行情不行，停滞了一个又一个；有些项目门头案名都撤了，孤立得杵在那儿。
绿色围挡里面，荒野一片片，有的杂草丛生，有的垃圾成堆，有的又种上了菜和小麦。
还有一些荒废了的野地，当地人说，有的拆迁完只剩边边角角，几分地搁不住种，啥也种不了；有的异地安置后太远，耕地离家十几公里，没法种。
你说开车去种地啊？那画面只会出现在某些专家的空想里，太不实际。
还有一些触目惊心的老房子，2014年拆迁结束，到现在10年了也没开发，老房子还在那儿杵着，一排排戳破了屋顶，废砖瓦和杂草混在一起，那场面相当震撼。
繁荣泡沫，在一个又一个县城老家，提前破灭！
尤其是在北方。
而这一切，都因为两个字：棚改。
绝大多数县城，因上一轮棚改火的一塌糊涂，如今又落寞的一地鸡毛。
2015-2018年，是全国拆迁、棚改、货币化安置的巅峰期。
因为棚改，全国地价、房价爆火，有县城一年房价翻番！
从2014年到2017年，棚改货币化安置比例从最初的仅9%左右，大幅提升至接近60%，部分省市甚至高达70%甚至90%以上。
这些巨量资金，分到拆二代们手里，还没暖热乎就流到了各地楼市里。
2014-2017年，棚改货币化对商品房去库存面积分别为0.4亿㎡、1.5亿㎡、2.5亿㎡和2.6亿㎡；
什么概念？占住宅销售面积近20%，在一些三四五线城市甚至占比高达40%！
拆迁--棚改--货币化安置--拆迁户一夜暴富--有钱没房--疯狂买房--越买越涨--地价再拉高些--房价跟着涨--越涨越买；
一套操作下来，地价高了、房价高了、库存低了、土地更吃香了，各个环节都肥的流油！
尤其是中西部和东北落后的三四线，以及大量十八线县城。以2016年为例，当年国开行棚改资金60%以上，都投向了这些地方。
老家县城楼市曾经有多火，现在跌的就有多惨！
江苏句容县，2017年初房价6000，年底就涨破了13000，一年涨了一倍多；
合肥肥西县，2017年初房价7000，年底就涨到了12000，一年几乎翻番；最火的那几年，房价限价卖到13500，还要全款、找关系、茶水费、摇号。
河南新郑，2017年之前房价3000+的到处都是，不到两年涨破11000，很多人连夜抢房；
现在嘞？
需要全款摇号的肥西县，跌了两年多，跌了将近3000还卖不动；
连夜抢房的新郑，从1万多跌到5000+，暴跌50%之后，售楼部连个看房人都没有。
那些一两年翻番的，现在要么跌回原形，要么比大涨之前跌得还多。
因为楼市低迷太久、因为一股脑挤进来的开发商又一股脑全趴了，县城里大量被圈起来要开发的土地，成了一片连着一片的荒野，被这个时代废弃……
县城市场，已不堪负重，成为全国楼市最大的难题！
大量县城青年，所谓的一夜暴富，只是过了一下手，又迅速返贫了！
2014年开始，连续5年内，因为货币化棚改，全国一夜间涌现出大量拆二代，家家户户开始分房又分钱。
朋友老家在河南某县城周边，拆迁后，除了账面上的房子外，他家分了小一百万现金。
但如今，这笔钱已经被快速吸走了，不但没富起来，还扛起了一大笔债。
——高价买的商品房，首付已经赔光了！
当初10000高价买的商品房，现在跌到6000了，前两年交房后，本来想等房价回升点少赔点卖了，所以连装修都没装，后来就一直空着，还得咬牙还月供和物业费。
用他的话说，比他亲戚买的阑尾了的房子，强点儿。
——投资的公寓和写字楼，空租一年了，卖也没法卖！
当初有朋友介绍内部优惠，他一口气在县城新区投资了一套loft公寓+一套写字楼，说给孩子攒财产，结果嘞？
公寓简单装修配上家电，花了8万多，一个月900租了大半年之后，就再没租出去过，另一套写字楼3年换了两拨租客，租金不涨反降，想脱手了才发现税费高的吓傻人。
到现在，县城还有大量的住宅卖了六七年都没卖完，更别说公寓、loft、写字楼和商铺了。
——大量安置房空置，就是过度开发后的现代版建筑垃圾！
安置房住不完、根本住不完，堪称史上最没用的房子。
以河南某县城为例，拆迁后，平均每家3套安置房，但很多家庭，要么住一套，要么都外出务工，只有过年才住几天。
而大量的安置房，因为产权问题，至今无法正常交易；因为没有外来人口，也很难租出去。
县城安置房的空置率超过60%，高到令人发指的地步！
最大的根源在于：国内90%的县城，挣不到钱、也留不住人！
不止是县城，任何城市，没有足够的产业，就创造不了就业，人在这里无法顺利就业，不离开还待着干啥？
所以，县城人口收缩，越来越严重。
过去十年，全国出现人口收缩的区县超过75%，常住人口不足50万的县城占比超过70%，数量接近1400个。
当越来越多的绿色占领中国版图时，一批又一批县城已经快被掏空了！

当我们再把年龄细化，把最具活力和希望的小学生数量筛出来。
只有一线城市，小学生数量是增长的，年均增长6.5%左右。
其余城市小学生数量增幅全是负的，尤其是三线、四线、五线、六线，最高年均降幅超过3%。
这个世界终究是撕裂的。城市拆迁，百万甚至千万大户到处都是。
但挣不到钱又留不住人的县城，拆迁造富犹如指间流沙，短暂的体验了下有钱人的爽感，还没吃到真正红利，就梦醒了。
盲目扩张、过度开发，疯狂造新城终变鬼城！
很多中西部县城，都有一个通病：
——经济薄弱、人口收缩，建设规划理念却不切实际，盲目扩建，贪大、贪新、贪全、贪高大上。
而北方造城，更有一套非常醇熟的套路：
先挖湖--大手笔造公园--规划拔高--圈地高价卖地--大量开发商入驻--大量新住宅项目--建高楼--酒店、办公楼、商场，越高大上越好；
一套下来，一个城就造好了。
郑州和荥阳之间围绕着洞林湖的洞林湖新区；
郑州和新乡之间围绕着凤栖湖的平原新区；
郑州和港区围绕着园博园和双鹤湖的南港片区；
郑州和新郑之间的南龙湖片区；
围绕着轩辕湖的城北新区……
都是这个路子。
你敢信吗，一个市区人口不到26万的县城，大手一挥圈地造城，高楼大厦、酒店、写字楼、住宅项目一条街七八个。
这能搞起来，才怪！
不止是县城，很多二三线城市，过度开发的问题也很严重。
诸如郑州、南京、哈尔滨、长沙、天津、西安等都有。
一个新区5年都填不满，结果它一下子同时搞了3-5个新区，能搞起来吗？10年了仍然细细碎碎，一地鸡毛，一片片荒芜……
结果，这些地方，一排排建成的高层住宅、一片片烂尾的大楼、一片片停滞的工地、野地，就是没有人。
某安置小区，将近20栋楼，配建的幼儿园，一共不到60个孩子，马上要倒闭了……
这绝不是个例。
疯狂开发时有多爽，现在就有多惨。
越来越多地方，正在为前两年过度开发种下的苦果，付出代价……

炮手老江

    所谓“宏观调控”而实为“马后炮”的例子还有：曾经的棉纺企业遍地开花、小水泥厂如雨后春笋、小钢铁企业热火朝天，而如今的房地产大泡沫正在破灭，恰恰印证了“宏观调控”是空话；而为此买单的，显然是整个国民经济的腰包。看来，“经济”这门学问，并不是政治家擅长的，如曾经的“大跃进”的破产，就证明了这一点。
   就目前房地产的困局而言，形成这一困局的因素，既有人们的投机因素，更有“土地红利”对地方政府的诱惑、官员们对“政绩”的渴求，但恰恰缺少了对房地产市场供需关系的长远判断。
   在美国，曾经的“汽车城”底特律因其他国家的汽车业的兴起，使得底特律的汽车老大地位一落千丈，因而使底特律的房价几乎等于零：甚至一美元就可以买到一栋房屋。显然，这不是如张先生所称的“开发过度”问题所致···。

炮手老江

     显然，那个夭折的“老城改造一期工程”，“东北新城”东部已征却未建的大片土地，恰恰说明房地产市场的严冬已经来临；也佐证了张学久先生的这一篇文章的观点。

阿宏

过度开发，这个词用的好。

HJANX

需要弥补市场经济与计划经济的差别。作宏观调控，则需要与时俱进。
瞄准国际市场是首选，
其次是出口转内销，
其次是扩大内需。
一个农业大国，在城镇化的基础上，大量的农业人口转变为城镇人口，免不了取一部分农业用地，转变为建筑用地。搞扩大内需。盘活经济，扩大内需是好事。但是扩大内需过于单一，而且调控滞后，造成不必要的供需失衡，使经济下滑，令人惋惜。
卡住了富户囤积，卡住了贪官囤积，
卖不出去的楼盘，它不是交房险保护的工人退休的希望。它不能白给那些购买住房保险的工人，他们退休后，住房保险金一并退回，退休工人等于没有房险保护意义。连他们的子孙都质疑交房险。它不是民房改造，与村民住户无缘。
卖不出去的楼盘，也与涌进城里打工的大多数农民工无缘。
也与日益增多的大学学生无缘，
也与驻地部队无缘，
也与福利事业无缘。
房产宁可让它渐渐变老，像阿房宫一样被夸大，被毁灭，与无缘者没有一毛钱的关系。
于是，背后支撑的银行，开始发话了。
让多年存款户利息下降，他们就会取出钱来买楼房。
不但存款，就是贷款利率也给你优惠。
LPR作为银行贷款定价的基准，大幅度下降。让有钱人不再去囤积现金，而是让有钱人囤积房子。
有一点值得注意:他们不是甘愿做替身，而是看有没有利润，有没有商机。楼盘如果以这种方式抛出去，再一次经富户转手，“房子是用来居住的”初衷，就彻底变味了。
那就要重新启动新的楼盘，把征收过来闲置的土地，再次建高楼大厦。作第二轮循环。
以为是扩大内需，其实不然。
扩大内需，是市场经济瞄准的最低界面。
比起瞄准国际市场，不只是差一点半点。
人，以家庭个体为经济核算单位，则能力相当有限。他们盘算着未来房子可能够住了，或者因为有权不愿意生，后人越来越少，房子过于宽松了，有限的一点余钱，还要为少子化买单，何必为房产压赌注呢？
事实证明金钱，权力搞出来的市场经济，如果得不到有效的及时的宏观调控，也“杨／白劳”。
解决的办法是，把卖不出去的楼盘，就地让利消化，够成本就行了。把征收闲置的农用地，复垦还原，变成国有农用地。

MPJBN

大胆真实的好文章 ,  只可惜政府不一定承认自身的盲目施政而导制县域经济体一系列的伤痕累累 .