对《无辜百姓求告无门，期盼维护公平正义》的回复

宿法

      网友黄建中：你好！

      你在宿松百姓论坛上发表的名为《无辜百姓求告无门，期盼维护公平正义》一帖，我院现将有关情况回复如下：

      安徽宿松农村商业银行股份有限公司（以下简称宿松农商行）与张先锋、洪峰、岳小桥金融借款合同纠纷一案，我院于2018年7月10日立案，并于2018年9月5日公开开庭进行了审理。经审理查明，2014年5月16日，张先锋以自有坐落于宿松县孚玉镇光明北路88号的房地产为抵押物，向宿松农商行约定借款110万元，借款期限自2014年5月16日至2017年5月16日。双方签订《个人借款合同》、《最高额抵押合同》后，宿松农商行向张先锋发放了110万元贷款，并对涉案房屋办理了抵押登记。张先锋仅支付贷款利息至2016年6月20日，下欠贷款本金110万元及之后的利息一直未还。同时查明，安徽省宿松县孚玉镇光明北路88号的房地产登记在张先锋名下。2018年9月5日，我院判决张先锋偿还所欠银行借款110万元及相应利息、罚息，息随本清，宿松农商行对张先锋提供抵押的位于安徽省宿松县光明北路88号的房地产以拍卖或者变卖所得价款以110万元为限行使优先受偿权。

      2019年2月13日，宿松农商行向我院申请强制执行，要求处置该涉案房地产。2019年7月4日，我院裁定查封了该涉案不动产。2019年7月15日，案外人何昭立、方巨乐、邓正平、张腊保、黄建中、司开峰以其是涉案房屋实际权利人为由提出书面异议，请求解除对涉案不动产的查封。我院受理后，经审查认为，本案的争议焦点为案外人是否系涉案不动产的权利人。

      根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十五条规定，对案外人提出的异议，人民法院应按照“已登记的不动产，按照不动产登记簿判断；未登记的建筑物、构筑物及其附属设施，按照土地使用权登记簿、建设工程规划许可、施工许可等相关证据判断”来判断案外人是否为权利人，而本案中，涉案不动产登记在被执行人张先锋名下，因此，案外人并非权利人。另根据该规定的第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持。因此，案外人所主张的异议理由不能成立，我院对案外人的异议请求不予支持。2019年7月30日，我院驳回案外人何昭立、方巨乐、邓正平、张腊保、黄建中、司开峰的异议请求。同时告知案外人，如认为原民事判决错误，可根据民事诉讼法第二百二十七条规定，依照审判监督程序办理；也可在规定时间内向人民法院提起案外人异议诉讼；或者就房屋买卖合同起诉张先锋，要求其承担违约责任。但截止目前，案外人未向我院申请再审或提起诉讼。

       经财产调查，张先锋除涉案房屋外，无其他可供执行的财产，经评估后，我院于2020年3月25日发布司法拍卖公告，现正对涉案不动产实施网络司法拍卖。

      以上是我院对你帖子的回复，如果你对回复不满意或有新的意见，请直接与我院联系。联系电话0556-7834741。

       在此，我院也提醒各位网友，根据《物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。 为保证自身合法权益不受侵害，请广大群众在购买房产后要及时对房产进行权属登记。

      感谢各位网友对宿松法院工作的关心和监督。

宿松县人民法院

2020年4月9日

张学久

         与sunnew先生共勉; 先生所参照的是根据《物权法》第一百零六条第一款规定，善意取得应当具备下列成立条件:
      ①标的物须为动产或者为不动产。
      ②让与人对处分的动产或不动产无处分权。
      ③受让人受让财产时须为善意。
      ④受让人须支付合理的价格。
      ⑤.转让的动产或不动产已经交付或者登记。
    就sunnew先生引用的法规条款说事;
    ①标的物须为动产或者为不动产。座落在宿松县孚玉镇光明北路88号的房屋是事实。
    ②让与人对处分的动产或不动产无处分权。原房主以合同形式已卖出，合同生效后，自然再无处分权。
    ③受让人受让财产时须为善意。6户买方为生存买房是善意无异议。
    ④受让人须支付合理的价格。愿买愿卖并已付清房款，无疑是合理价格。
    ⑤.转让的动产或不动产已经交付或者登记。6户已入住多年，可见原房主将房产已交付了善意取得者。
      请注意本案焦点中的;
   ⑤.转让的动产或不动产已经交付或者登记的含义，尤其(或者)二字的法律深意。也就是说，卖主已交付了实物，买主就依法获得了该物件的所有权。如果未有交付该不动产的买卖物件，可以凭卖方的权属登记证到相关部门登记亦可获得所有权。
    如果 sunnew先生引用的(⑤.转让的动产或不动产已经交付或者登记的这一条文无误的话。试问;(或者)二字其意何在？我相信，法规的编制者不会编写写错用词或者字句的，如果中央编写不错，也就说，交付，登记两者可依法选取一项可视为善意的依法获得所有权，那么，该合同的卖方和买方当初选择了该法规条文中的交付，因此，依照"物权法"依法有效。
  ②让与人对处分的动产或不动产无处分权。由此可见，买卖双方合同依法成立后，原卖方再无处分权，但，原卖方后来将当时未有交付买方的产权证向银行贷款所签订的合同当然无效。因为房产证上无房产，早被依''合同法''和''物权法''依法易主了！
      顺祝与sunnew先生探讨愉快，如握！

HJANX

sunnew 发表于 2020-4-18 08:44
回HJANX先生：
1、买受人该如何救济，维护自身权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适 ...

sunnew回复有~~~~回HJANX先生：
1、买受人该如何救济，维护自身权利。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条规定“　具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：(一)商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人;(二)商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。”买受人的救济途径是什么？根据商品房买卖合同要求出卖人承担赔偿责任。从这里看出，该司法解释仍然还是遵循的是物权登记主义，未办理过户登记的买受人并未取得物权，只能依据买卖合同来主张权利。
物权法第十五条，很明确的规定，买卖合同的有效不以物权生效为前提。但有效的买卖合同不等同于有效的物权。不动产的有效物权变动=有效的买卖合同+变更登记。
~~~~
我个人认为，你的这个关于六住户的法律救济办法不成立。
原因是与《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》毫不相干。
合同已经实现了，交易已经完成。则不是合同纠纷。即不是买受人没有得到房屋所有权。
请回头看那个《适用解释》的第一条。
第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。


先生一定会问“出卖人将房屋所有权转移于买受人”了吗？
果真这么问，就跟先生的另一个注解矛盾。
先生的那个注解原文是——
『
3、我国对不动产实行的是物权登记生效主义。事实上，正是由于买房人与卖房人在完成房屋买卖交易后未及时到房管部门办理产权变更登记（买房人不能说完全没有过错，现在我国有合同备案制度-俗称网签、预告登记制度，虽没有过户，但可以提前去办这些手续，具有一定的对抗效力）
』

好啦，
《适用解释》是出卖人没有转移，过错方是出卖人；
六住户没有及到房管部门办理产权变更登记，买房人不能说完全没有过错，过错方是买受人。
那么，没有完成房屋所有权转移，到底是谁的过错呢？先生都没有弄清楚。
先生一会儿过错是出卖人，一会儿过错是买受人。
且六住户的法律救济符合《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》。
不等于说先生怎么讲都有道理吗？

于是先生便出现一句篡改物权法第十五条的怪话——“物权法第十五条，很明确的规定，买卖合同的有效不以物权生效为前提。但有效的买卖合同不等同于有效的物权。”

物权法第十五条原文是什么？《物权法》，
第十五条  合同效力和物权效力区分
当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

物权法第十五条，关于不动产物权的变更转让合同，自合同成立时生效。未办理物权登记的不影响合同变更转让物权的合同效力。
你倒好，在承认物权法第十五条的同时还来个“但有效的买卖合同不等同于有效的物权。”
“但有效的买卖合同不等同于有效的物权。”另做话题可以这么说。而你把“但有效的买卖合同不等同于有效的物权。”放在物权法第十五条的后缀，你就是否定物权法第十五条。或者说你就是没有读懂物权法第十五条。
由物权法第十五条可以看出一个搅乱司法公正的一句网络怪话——
不动产物权＝合同+登记。
这句网络怪话在先生的回复里是“我国对不动产采取的是物权登记生效主义，有效的物权变动=有效的合同+变更登记。”
先生正是用这个网络怪话来否认物权法第十五条的，用以否认六住户合同的物权变更效力。
如果sunnew先生不是为了法律爱好来讨论本案例，仅凭你否认物权法第十五条，老汉我就可以不搭理你。

炮手老江

              评该“回复”
    显然，宿松法院无视了如下事实：
    1，当事人购买该房产的时间早于房主与银行达成的贷款合同时间；
    2，当事人依据的法规明确排除了法院实施查封的许可；应当属于“善意取得”该房产性 质；
    3，房主具有“一物多处（理）”故意，已经涉嫌诈骗。
        可见： 虽然，法院依据的法规貌似正当，但其显然无视了当事人举证的法规已经
       排除了法院依据的法规的适用可能。
       所以，法院适用法律明显不当。
     显然，本案的始作俑者，是房主张某故意违背诚信原则而“一物多处理”：
     在房主明知在自己已经得到该房产的全部价款后，其知道，并应当知道其已经没有对该房产的处分权；其知道应当立即配合当事人办理过户手续。
    而房主迟迟不予配合过户，企图利用“房产证”骗贷的故意，就理当认定；而房主后来的骗贷成功，就证明了房主张某骗贷犯罪事实成立。
    而法院不去追究张某的犯罪行为，却将张某犯罪的恶果要“善意取得”的众当事人承担。
    据此，人们不得不问：
    宿松法院维护公平正义的职责体现在哪里？
    众当事人几乎用了毕生的辛苦积蓄将就此付之东流，就不会引起群体事件吗？
    那个房主就此逍遥法外，难道人们不会认为是法院渎职而致吗？
     所以，人们有理由怀疑其中不会有猫腻吗？

炮手老江

   这里有一个三个问题需要说明：
   1，银行有关人员对该房产真实情况的调查存在重大过错：
        虽然银行自称其曾经派人做过调查，说没有发现该房屋有人居住。显然，这是不可能的：
    房屋居住者有6户人家，不可能在同一时间都不在家；其中唯一的可能，就是调查人员与张某有勾结，故意瞒报房屋真实情况。
  2，关于6位当事人向宿松法院提出的异议的时效：
       根据法律规定：当事人在知道，或应当知道两年内，向宿松法院提出异议，都是合法的；而其中张某故意隐瞒实情，使当事人在法院判决若干时间后才知道该房屋已经被法院判决，所以在此以前的时间都不在两年之内。
    3，显然，宿松法院的“回复”，故意无视当事人所沿用的法律；而这一法律，显然从法理上就根本否定了“回复”所依据的法律的适用正确性；其目的，就是法院企图将银行的损失转嫁给当事人。

炮手老江

炮手老江 发表于 2020-4-11 08:43
评该“回复”
    显然，宿松法院无视了如下事实：
    1，当事人购买该房产的时间早于房 ...

   显然，路遥的话貌似公允，其实，这是在认可了法院非法扣押房产的前提下作出的妥协：
    无视6位当事人于银行贷款前就已经付清了全部价款；
    无视银行放贷前的房产情况的调查存在重大过错；
    无视法规规定了在此情况下法院不得扣押的规定；
    仅仅谈及了法院所据事实和法规。
    曾经，有人给我说过：“现在有些律师，利用和法院某些人的关系，专门替某些人追讨难以讨回的账”。而此案的情形，可能就是这一现实潜规则的体现。
   路遥：
   你一贯喜欢刨根问底；喜欢引经据典说事；喜欢抬杠，今天，你为什么不敢与法院抬杠呢？难道是事实不充分吗？难道是法理不充分吗？
    看来，还是骨头问题，人品问题。

MAOREN

宿法原来就是宿松法院，这是潜水很深。

HJANX

这是一个典型的司法乱象。宿松县孚玉镇光明北路88号该房屋的第一至第六层。
2006年6月30日至2013年8月29日期间，已经卖给了6家住户。付费所得物，应该包括四证已经买断。只是暂时没有拿到房产证。
购买者付费入住在前。
卖主张某把房产证作为抵押，在2014年5月16日与安徽宿松农村商业银行签订合同借款110万元，在后。
路某人认为：
110万元不是个小数目，仅以房产证一紙凭证是不值110万元，
这一紙凭证是不是假的？需要验证真假。
除了要验证房产证的真实性，
还要验证该抵押物是否有抵押值。
即需要调查核实。
问题是，该抵押物实际已经不存在，(出卖在前)，
张某抵押物不存在的诈骗，是诈骗安徽宿松农村商业银行。

抵押物不存在的情形很多，
或者自然灾害灭失，使抵押物不存在。
或者征收拆迁，使抵押物不存在。
或者其他原因，使抵押物不存在。
或者已经卖出在前，使抵押物不存在。
则，张某贷款的抵押的是房产证，而不是抵押物宿松县孚玉镇光明北路88号该房屋的第一至第六层房产。
由于所谓的抵押物只剩下房产证，没有实物。安徽宿松农村商业银行在知道或者应该知道抵押物仅仅只有一紙房产证的情况下，不值110万元。应该找债务人张某补齐110万元债务抵押物。
当张某不能按照贷款协议偿还债务时，如果没有补齐，债权人安徽宿松农村商业银行向法院申请执行，只能申请得到一紙房产证，而不是房产证上标注的房屋——宿松县孚玉镇光明北路88号该房屋的第一至第六层。
当然，安徽宿松农村商业银行，除了申请执行得到房产证，还可以申请法院救济，要求债务人张某用属于张某的其他财产补齐债务。
路某人认为：
法院在知道或者应该知道实际抵押物不存在的情况下，也可以受理安徽宿松农村商业银行申请冻结债务人的其他财产来补齐债务。而不是封存或拍卖协议一开始当事人就不存在的房屋——宿松县孚玉镇光明北路88号该房屋的第一至第六层。
路某人认为：
该贷款抵押协议，其实是一款合同。依据合同法，该贷款协议一开始就没有法律效力。
作为代表国家人民公平正义的法院，应该对无效的合同形式的贷款协议，判决无效。

《中华人民共和国合同法》第五十二条规定：下列情形之一的，合同无效：
(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。


路某人认为：
如今市场经济政策，后来者不能添钱夺买已经卖出去的物品。一款房产权，也不能分开设立。
宿松县孚玉镇光明北路88号该房屋的第一至第六层，卖出在前。
贷款人在贷款协议时，张某已经不拥有宿松县孚玉镇光明北路88号该房屋的第一至第六层。
贷款仅凭一紙房产证抵押，不足以抵押贷款额110万元，贷款人张某欺骗的是欺骗了安徽宿松农村商业银行。属于合同欺诈行为，法院应该判贷款协议一开始就没有法律效力，
也就是说，依据合同无效（一）欺诈。宿松县孚玉镇光明北路88号该房屋的第一至第六层，作为2014年5月16日贷款110万元的抵押物协议无效。
则，不应该封存或拍卖“宿松县孚玉镇光明北路88号该房屋的第一至第六层。”


路某人认为：
宿松法院以物权法规定，驳回什么案外人请求，不合适。
因为中华人民共和国合同法，经过1999年3月15日第九届全国人民代表大会第二次会议通过法律修正的第五十二条第（五）项，说得分明——贷款协议无效。
而且本题贷款协议除了适合后生效的2007物权法，更适合先前生效的1999年的合同法。
所以路某人认为：
“依据合同无效（五）违法法律。
宿松县孚玉镇光明北路88号该房屋的第一至第六层，作为2014年5月16日贷款110万元的抵押物协议无效。
则，不应该封存或拍卖宿松县孚玉镇光明北路88号该房屋的第一至第六层。”

炮手老江

HJANX 发表于 2020-4-12 20:49
这是一个典型的司法乱象。宿松县孚玉镇光明北路88号该房屋的第一至第六层。
2006 ...

   今天，路遥的话很多，但其关键提出了一个法律依据：《合同法》第52条第一项：
    “一方以欺诈胁迫的手段订立合同，损害国家利益”。
     显然，房主张先锋明知自己的房屋已经卖出，且已经获得全部价款；理当配合购房人办理过户手续，但其借故拖延，并隐瞒购房人，将房产证作为抵押物，秘密与银行达成贷款合同，获得110万元贷款。
     其中，银行对该房屋的调查人员明显存在重大过失：确认了房屋实际所有人为张先锋这一虚假事实。
     据此，可以认定：
     张先锋欺诈故意确实；
     银行存在重大过失；
     宿松法院无视相关法规；
     宿松法院无视张先锋的欺诈故意；
     宿松法院无视6位购房人的合法取得该房产的正当性；
     宿松法院无视其依据的法律已经被相关法规所否定；
     非法作出扣押该房产。
     据此应当认定：
     这是一起假案，错案。

强哥

宿松法院是理屈还是词穷？为啥不继续理论？不敢还是不屑？

HJANX

炮手老江 发表于 2020-4-11 15:19
这里有一个三个问题需要说明：
   1，银行有关人员对该房产真实情况的调查存在重大过错：
        虽 ...

登记是针对民事权利的变动而设定的，与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。


登记并不是针对合同行为，所以依据合同变更了物权，没有登记也不影响合同效力。


买卖房屋，是典型的现金买卖交易。一笔成交的房权变更交易，就是一桩民事合同。
付费成交买卖房屋以后，实质上，包括房产证在内，已经买断。受买人对该房屋有占有权。


公民的占有权受法律保护。
房产登记，只不过是一种公示方式，仅是物权法的占有方式，而不代表所有的占有方式，


合同占有房屋时，物权占有不可以随意取消合同占有。
1.例如，A的房屋出租给B，在出租合同中某年月日B有占有权使用权。
B虽然没有所有权，当A在不得已需要提前终止租赁合同时，需要提前一定时间告知B，才可以收回房屋占有权。
2.例如，A合同形式现金金买卖房屋给B，首先B就有了房屋的占有权，由于现金买卖房屋，包括A卖房的房产证，也已经买断。B只要登记公示，B就既有占有权又有所有权。


3.市场经济，物价有时是变动的，把握商机的市场经济，受法律保护。
如果A把房屋不法出售，一物二卖，恶意推迟交付房产证，房产证暂时没有给B，A将房产证欺骗第二个买主；或者A用房产证欺骗债权人，骗取贷款。一物二主，


因为第二个买主，或者债权人，需要知道物有所值，要查看房屋内外布局，要查看房屋内在质量，要比较地段，房型等价值因素。必然要进入房内查看确认。查看就要通过占有人打开房屋的门，第二个买主，或者债权人，首先对占有权就过不了关。
如果第二个买主，或者债权人，不确认，则有恶意串通之嫌。


本人认为，有了物权法第十五条，A仅用房产证虽然诈骗第二个买主，或者诈骗债权人，或许能得手。
而如果不是司法混乱，A与第二个买主，或者债权人，恶意串通绝对没有机会。


第二个买主，或者债权人，提起执行，如果法院仅以物权法第九条，强调登记为唯一占有权，认为有所有权就有占有权，不考虑合同效力，直接封存该房屋，并直接拍卖该房屋清债，就是错误的。更有甚者，认为占有人是案外人，就是错上加错。依法说理都如此混乱，怪不得炮手老江先生认为是法院偏袒。


所以上文说，该案如此错误处理，物权法第十五条不支持，合同法第五十二条不支持。


附录相关法条如下：
物权法，
第十五条 合同效力和物权效力区分


当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。


合同法
第五十二条合同无效的法定情形


有下列情形之一的，合同无效： （一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；
（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；
（三）以合法形式掩盖非法目的； （四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

HJANX

回帖人，称房屋购买人为案外人，不合适。
回帖人在执行职务的时候，通知房屋购买人，依法提起诉讼尚可。
若通知是冠以“案外人”，提起诉讼，除了法理解释不通，还阻碍了提起不当得利起诉。


房屋购买人，以涉案权利人的身份于2019年7月15日已经就涉案房屋提起书面异议，是法院不认可。而回帖人2020年4月9日说，但截止目前，案外人未向我院申请再审或提起诉讼。
不是不尊重事实就是不符合时间顺序。
使读者有理由怀疑是否代表法院回复。




回帖人说『
2019年7月15日，案外人何昭立、方巨乐、邓正平、张腊保、黄建中、司开峰以其是涉案房屋实际权利人为由提出书面异议，请求解除对涉案不动产的查封。……案外人所主张的异议理由不能成立，我院对案外人的异议请求不予支持。2019年7月30日，我院驳回案外人何昭立、方巨乐、邓正平、张腊保、黄建中、司开峰的异议请求。……
同时告知案外人，如认为原民事判决错误，可根据民事诉讼法第二百二十七条规定，依照审判监督程序办理；也可在规定时间内向人民法院提起案外人异议诉讼；或者就房屋买卖合同起诉张先锋，要求其承担违约责任。但截止目前，案外人未向我院申请再审或提起诉讼。
』




作为人民法院在审核是否受理异议诉求时，应审核申请人持有证据。而不仅是房产证。只要提交了关于涉案房屋的购买凭据，都不能以案外人处置门外。
发帖人依据的是房产证，就应该审核房产证。在房屋已经出卖在前，张先锋以该房产证再作贷款抵押房屋的凭证，是不是不当得利？


发帖人以法院集体团队的名称，说：“我院驳回案外人何昭立、方巨乐、邓正平、张腊保、黄建中、司开峰的异议请求”。
使读者唏嘘不已。
一个执法团队，对于——不当得利——都辨别不清，视房屋购买人为案外人。那个治理司法乱象就没头绪捋清了。


首先房屋购买人从2006年至2013年之间先后入住至今，他们与张先锋非亲非故，张先锋也拿不出出租协议，该房屋又不是出租，为何可以入住至今呢？


买卖房屋是民事行为的给付行为。
给付者给与财产总有一定目的或原因，或为债务的消灭，或为债权的发生，或为赠与，这里的目的或原因就成了受领给付者受取利益的法律上的根据。


法院只说房产证的登记公示。不去研究六住户为何能够入住。不去研究张先锋为何给付六住户入住，所以执行职务有欠缺。


张先锋在抵押贷款之前出卖了88号房，已经得到六住户交付的全额价款。张先锋给付目的是包括房产证在内的购买去的房屋。其中欠缺给付房产证，获得不当得利——将空白房产证拿去抵押——获得不当得利的110万元贷款。
法院宁可让给付不当得利，也不愿为现金交易的购买者的物权声张正义。回帖人竟然说成是作为一个知法执法团队的行为，读帖网民们怎么会相信呢？