谁好大胆，说物权法第十五条没有物权

HJANX

  物权法第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
      读物权法第十五条明白一个道理——物权法登记物权，不影响合同法变更物权。而不是合同法变更物权不影响物权法变更物权。
      区分用物权法登记公示取得变更物权，与合同法取得变更物权。
      且看物权法第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当登记。未经登记，不发生物权效力。但法律另有规定的除外。
      第九条是指不动产的物权登记发生效力。而第十五条是指合同发生效力。
      读物权法第十五条，结合第九条，可以这样理解：合同上，一个有法定效力的不动产物权变更在前，后面不是不让你去登记公示。登记公示你也有物权，还没有来得及登记公示你也有物权，不因你还没有来得及登记公示，别人抢先登记公示影响到你的物权。
      则一房二卖，仅以房产证登记，就可以夺取买卖合同已经确定的物权，是不可以的。
      依据商品房相关规定受买人住上房屋，登记权属证迟缓是出卖人的原因，出卖人要担违约费。
      受买人没有住上房屋，出卖人再一房二卖，或者再抵押给第三人。导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
      见_法释[2003]7号：最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：
　  （一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；
　  （二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；
　  （三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。
　   合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。
      第八条具有下列情形之一的，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
　 （一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
　 （二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
      网络上一种无法律解释权的人，出于搅乱司法公平为目的，胆大妄为地说：变更物权=合同+登记。首先，这种舆论是不切实际的，不深入研究的粗浅的舆论。
       物权，是从无到有，物从无主到此物有主，称为物变为有主的变更物权设立。物易主，称为物易主的变更物权设立。缩写都是物权变更。物权变更，实质上是变更物主。
      即物主的物权取得，包括原始取得和继受取得两部分。
      1．原始取得：直接依据法律的规定，非依他人既存的权利和意志而取得物权
   （1）劳动生产、孳息
   （2）公法方式：征用、没收、罚款、罚金等
   （3）先占、拾得、发现、添附、时效取得、善意取得
      2．继受取得：依他人既存的权利和意志而取得物权
   （1）基于合同（买卖、互易、赠与）：
   （2）基于继承（法定继承与遗嘱继承）、遗赠。
      有些偏鄙的穷荒僻壤法律意识传播不到的地方，没有法律解释权的另一部分人曲解法条属于无知起哄。说什么物权法第九条是物权，第十五条是债权。又说合同确定的物权是债权，因没有登记公示就没有物权。直接登记公示的就是物权。简直是在胡说八道。
     公民的财产形式，固然有物权有债权，不能因为财产之债权，就是物权。更不能说物权是债权。就胡说什么物权法第十五条是债权。
      债权相对边是权力和义务，物权是对特定物的支配权力。你怎么能说你买受物没有支配权呢？
      近日宿松百姓论坛讨论的张先锋骗贷案。六住户合同购买88号房屋，入住多年，张先锋有义务把房产证过户。但是迟迟没有履行义务。存在责任。张先锋背地里用房产证骗贷110万元。担保期届满没有清债。银行诉抵押物清债。抵押物是六住户的财产。六住户购买行为没有过错。法院却要裁定查封抵押物。不受理六住户解除查封诉。理由是依据物权法第九条，六住户没有所有权。
      本人认为，依据物权法第十五条，六住户有所有权。本人认为，现在还没有拍出88号房屋清债，银行不构成物权法第一百零六条的善意取得第三人，六住户可以依据物权法第一百零六条的所有权人有权追回不动产物权。
      法院裁定查封，不受理六户解除查封诉求，本人认为，如果将来拍出88号房屋用以清债了，到那时，张先锋和法院都有责任。六住户可以向两个担责方起诉。

炮手老江

  其实，宿松法院的回复所据法律是《物权法》第25条；显然，其故意无视该法第24条给与25条适用的前提条件；而此，恰恰是那些居心叵测之人惯用的手法：
  无视普遍法与特殊法的关系：特殊法优先于普遍法。
  看来，宿松法院如此裁判，已经引起公议；公愤；甚至连没有律师资格的众网友都能指出法院的那些错误。
     可见：舆论监督，已经使法院陷入千夫所指的尴尬地步；而唯一能够拯救自己的，只有法院自己了。虽然法院不能，也不会当被告。

HJANX

物权的特征，物权是专人专物的主权，它不同于人身自由权，财产债权，知识产权。
物权的确立，使专人对专物有支配权。支配权其中就有处分权。


有人认为购买行为使物权转移，不登记就没有转移物权的处分权。
网民sunnew帖子有
——结论：对不动产而言，我国是物权登记生效主义，试举一例，父母全资给子女购买的房子，登记在子女名下，房子是谁的？当然是子女的，视为父母对子女的赠与。并不以父母在里面住和出了全资作为判断标准。如果房产登记这一公示效力，都不能相信，仅仅是一张纸的话，那么必然扰乱市场交易秩序和增加交易成本。
这个举例并没有否认掉父母购买房屋没有处置权，否则父母全资购买的房屋，就不可以随着父母的意志登记在子女名下，形成赠予。


依据sunnew同志帖子，即父母不能单独把买来的房屋用遗嘱公证的形式给予他们子女中的哪一个子女。父母只能把买来的房屋，在他们子女愿意接受的情况下赠与。
之必须是有到房屋管理部门去把房屋登记在其子女名下才有效，
而通过公证处的遗嘱赠予无效。
这就是赠予与赠与的微妙区别。


《合同法》第一百八十五条，赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。
《物权法》第二十九条　因继承或者受遗赠取得物权的，自继承或者受遗赠开始时发生效力。
依据合同法第一百八十五条和合同法第二十九条，都能够取得物权。




则sunnew同志帖子举例，没有排除父母对他们自己买来的房屋有处置权。
在农村，没有参加物权登记的具有物权效力的例子，很多很多。
例：某村村民和平有承包田，绿油油的水稻秧苗视为财产，他有承包经营权含承包地的占有收益权，没有单独登记秧苗所有权。
另一个村民文某有一头水牛有财产保险的物权登记。因牛绳索太长，将和平的水稻秧苗糟蹋得一塌糊涂。
按说，文某家养牲畜损害其他村民庄稼，触犯了村规民约，要赔偿的。
村民和平没有索赔，仅以物权自卫，把牛绳索收短些。这文某自然心服口服。
如果像sunnew同志帖子只承认登记物权。
牛有物权，
水稻秧苗没有物权，
为了维护物权，人家的庄家就不屑一顾了。村规民约就成了感冒药不值钱了。
甚至某一村民没有登记的房屋也没有所有权，
另一村民挖土机有登记物权，
如果像sunnew同志帖子只承认登记物权。挖土机就可以挖人家房屋了。

sunnew

中华人民共和国物权法释义：第15条
颁布时间：2011-06-01 来源： 栏目：采集
关键词：共和 人民 中华 合同 登记 物权 办理 规定 生效 手续

　　第十五条 当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

　　●条文主旨

　　本条是关于合同效力和物权效力区分的规定。

　　●立法背景

　　本条规定的内容，在民法学中称为物权变动与其基础关系或者说原因关系的区分原则。区分合同效力和登记的效力为我国民法学界普遍赞同，有的学者提出，区分原则具有如下几个方面的实际意义：第一，有利于保护买受人依据合同所享有的占有权。在不动产买卖合同成立以后，即使投有办理不动产权利移转的登记手续，但是，因为合同已经生效，所以依据有效合同而交付之后，买受人因此享有的占有权仍然受到保护。即使买受人不享有物权，但是可以享有合法的占有权，针对第三人的侵害不动产的行为，可以提起占有之诉。第二，有利于确立违约责任。如果一方在合同成立之后没有办理登记，或者拒绝履行登记义务，由于合同已经成立并生效，此种拒不履行登记的行为构成违约，应当承担相应的违约责任。假如未办理登记导致合同无效，非违约方将无法要求违约方承担违约责任。第三，有利于保护无过错一方当事人。当事人之间买卖房屋未经登记的情况错综复杂，如果以登记为合同生效要件，则在因出卖人的原因而未办理登记手续的情况下，在房屋价格上涨之后，出卖人有可能以未办理登记将导致合同无效为理由，要求确认合同无效并返还房屋，这有可能鼓励一些不法行为人规避法律，甚至利用房屋买卖欺诈他人，而损害的却是善意的买受人的利益。特别是在房屋已经交付使用，买受人对房屋已进行了重大修缮的情况下，如果因未登记而确认合同无效并返还房屋，这确实会妨碍现有的财产秩序。如果严格的区分合同效力和登记效力，则可以防止此种现象的发生。

　　学者一般认为，区分两种效力不但是科学的，符合物权为排他权而债权为请求权的基本法理，而且被民法实践证明对分清物权法和债权法的不同作用范围，区分当事人的不同法律责任，保障原因合同当事人的合法利益也是非常必要和行之有效的原则。曾有一段时期，我国的司法实践以及一些立法，对这个问题有不同的认识。目前，无论是民法学界，还是法律规定和司法实践，对于区分合同效力和登记效力，在认识上已经基本一致。《合同法》第44条规定，依法成立的合同，自成立时生效。合同法还规定了导致合同无效的各种情形．在这些情形中，并没有不动产物权未依法登记的规定。虽然担保法有抵押合同自登记之日起生效的规定，但本法在担保物权编抵押权一章，改变r这一规定，即不动产抵押登记，只产生抵押权生效的效力。司法实践也明确了区分合同效力与登记效力的原则，如最高人民法院1995年《关于审理房地产管理施行前房地产开发经营案件若干问题的解答》规定，“转让合同签订后，双方当事人应按合同约定和法律规定，到有关主管部门办理土地使用权变更登记手续，一方拖延不办，并以未办理土地使用权变更登记手续为由主张合同无效的，人民法院不予支持，应责令当事人依法办理土地使用权变更登记手续。”明确指出，不动产登记并不是买卖合同的生效要件，而是其履行行为的组成部分。同时还规定，“土地使用者与他人签订土地使用权转让合同后，未办理土地使用权变更登记手续之前，又另与他人就同一土地使用权签订转让合同，并依法办理了土地使用权变更登记手续的，土地使用权应由办理土地使用权变更登记手续的受让方取得。转让方给前一合同的受让方造成损失的，应当承担相应的民事责任。”转让方(即出让人)因其过错使得买受人不能取得土地使用权的，要承担违约责任。显然，土地使用权未办理转让登记并不影响合同的约束力。最高人民法院《关于适用(中华人民共和国合同法、若干问题的解释》规定，依照《合同法》第44条第2款的规定，法律、行政法规规定合同应当办理批准手续，或者办理批准、登记等手续才生效，在一审法庭辩论终结前当事人仍未办理批准手续的，或者仍未办理批准、登记等手续的，人民法院应当认定该合同未生效；法律、行政法规规定合同应当办理登记手续，但未规定登记后生效的，当事人未办理髓记手续不影响合同的效力，合同标的物所有权及其他物权不能转移。

　　●条文解读

　　以发生物权变动为目的的基础关系，主要是合同，它属于债权法律关系的范畴，成立以及生效应该依据合同法来判断。民法学将这种合同看成是物权变动的原因行为。不动产物权的变动只能在登记时生效，依法成立生效的合同也许不能发生物权变动的结果。这可能是因为物权因客观情势发生变迁，使得物权的变动成为不可能；也可能是物权的出让人“一物二卖”，其中一个买受人先行进行了不动产磴记，其他的买受人便不可能取得合同约定转让的物权。有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同和物权的设立、变更、转让和消灭本身是两个应当加以区分的情况。除非法律有特别规定，合同一经成立，只要不违反法律的强制性规定和社会公共利益，就可以发生效力。合同只是当事人之间的一种合意，并不必然与登记联系在一起。登记是针对民事权利的变动而设定的，它是与物权的变动联系在一起的，是一种物权变动的公示的方法。登记并不是针对合同行为，而是针对物权的变动所采取的一种公示方法，如果当事人之间仅就物权的变动达成合意，而没有办理登记，合同仍然有效。例如，当事人双方订立了房屋买卖合同之后，合同就已经生效，如果没有办理登记手续，房屋所有权不能发生移转，但买受人基于有效合同而享有的占有权仍然受到保护。违约的合同当事人一方应该承担违约责任。依不同情形，买受人可以请求债务人实际履行合同，即请求出卖人办理不动产转让登记，或者请求债务人赔偿损失。

炮手老江

sunnew 发表于 2020-4-22 17:52
中华人民共和国物权法释义：第15条
颁布时间：2011-06-01 来源： 栏目：采集
关键词：共和 人民 中华 合 ...

   驳“sunnew”的观点：
   本案争论的焦点，是法院适用的《物权法》25条，与其他相关法律是否矛盾。
        显然，其中关键的两个慨念，“《合同法》规定的“占有权”，与《物权法》规定的物权登记所体现的“物权”，就法理而言，究竟哪个为先。
     众所周知：“合同”在相当长的历史时期，是人们经济活动中的一种公认的一种交易程序；甚至在奴隶制时代，就有“合同”。
    而《物权法》，是近代人们根据法治理念，从为规范“合同”和其他物权变更慨念派生出来的一种法理慨念；并据此演变成为法律。
     可见：《合同法》是实体法，而《物权法》是人们抽象思维所产生的程序法。
    就民事活动而言，显然，实体法优于程序法；因为：老百姓几乎都知道合同的公义所在；而程序则是具有一定法律知识的人所知；且实体则是程序之基础。
    所以，在《物权法》中，凡涉及实际事物时，都有对合同规定的权益有优先肯定的认定。
    虽然，“sunnew ”就合同法规定的“占有权”，与物权法规定的“物权”作了许多陈述，推论，且有意企图将矛盾转移到买受人与卖房人张先锋之间；但“占有权”与“物权”谁优先，这位师爷并没有作出认定。
   就常识而言：首先是有合法的占有权，才能够谈得上拥有物权；没有合法的占有权，那“物权”就是无根之树；其从何来？
    显然，这位师爷就“占有权”，“所有权”，“物权”左推右敲，令人有些迷糊，但掩盖不了其为法院的错误裁判辩解的本意；而从其那些法言法语的字里行间，人们完全可以知道他代表谁了。
   
   
      

HJANX

感谢张学久先生赐分鼓励鼓励，
感谢先生的好评！
改革开放，社会需要和谐，需要执法公平，需要执法舆论监督。
同时，更需要对不违反国家规定的舆论支持。
所以老汉我，衷心地感谢先生。感谢对我这一篇发帖的支持。
本帖提出的观点，不同于社会上的流言蜚语的所谓某某无法律解释权的某某釋义。本人引用的是法释[2016]5号，有权威发布的依据。
附解释主题帖的两个问题。
一，六住户可以追回88号房屋所有权。
二，88号房屋拍卖清债，张先锋和法院都要担责。
理由如下：
亲爱的张先生：


本人认为宿法代表法院回复六住户帖子里不受理，宿松法院有责任，因发生在2016年3月1日以后。宿松法院违背了法释[2016]5号。第一条第二条
最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）
已于2015年12月10日由最高人民法院审判委员会第1670次会议通过，现予公布，自2016年3月1日起施行。
第一条 因不动产物权的归属，以及作为不动产物权登记基础的买卖、赠与、抵押等产生争议，当事人提起民事诉讼的，应当依法受理。当事人已经在行政诉讼中申请一并解决上述民事争议，且人民法院一并审理的除外。
第二条 当事人有证据证明不动产登记簿的记载与真实权利状态不符、其为该不动产物权的真实权利人，请求确认其享有物权的，应予支持。


本人认为，
如果法院让张先锋卖掉88号房清债，无效。
理由是：
2016年3月1日生效的法释[2016]5号。第二十一条第一项。转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；那时拍卖的买受方不能因物权法第一百零六条取得所有权。
依据法释[ 2016]5号
因触犯《合同法》第五十二条第二项，第三项，其清债买卖房屋合同无效。
理由是：
起因，是张先锋以房产证在手骗贷，损害了第三人_六住户。
其次，是法院以合法裁定手段掩盖张先锋非法骗贷目的。最终损害第三人_六住户。


法院参与拍卖监督，即法院裁定卖掉88号房屋用以清债，因触犯《合同法》第五十二条第二项，清债买卖房屋合同无效。
理由是：
那时因法院无视的法释[2016]5号第一第二条，对六住户提诉不予受理在前，触犯合同法第五十二条第二项，第三项在后。
法院涉嫌与债权人_银行串通，损害第三人_六住户。
所以到那时，六住户可以——以他们两个担责方提起诉讼。
附录
2016年3月1日生效的法释[2016]5号。
第二十一条
具有下列情形之一，受让人主张根据物权法第一百零六条规定取得所有权的，不予支持：
（一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；
（二）转让合同因受让人存在欺诈、胁迫或者乘人之危等法定事由被撤销。


第二十一条(一）转让合同因违反合同法第五十二条规定被认定无效；
相关规定：
《合同法》第三章合同的效力
第五十二条 有下列情形之一的，合同无效：
　　(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
　　(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
　　(三)以合法形式掩盖非法目的;
　　(四)损害社会公共利益;
　　(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

此致。
即日

张学久

1，简而言之，有效合同未解除前，卖方无处分权，如出现一物二卖甚至三卖的合同或抵押行为，均为无效的民事行为
2，如果卖方后来拿出了权属登记证，只能证明所卖物真实无欺，沒有欺骗6户入居的买方。
3，但，持证者(原卖方)却将此证向银行质押贷款，银行虽押证发贷，而不是善意获得属让，因为，该物的前期有效合同尚未解除。(即;      有离婚证的再婚者拿出结婚证或非法同居者，一定也是非法重婚)
4，持有效合同佐证，原卖方卖后依法无处分权，所持证要待原来合同解除后，再凭此证才有处分权。
5，法院忽略了原买卖合同未解除，仅注重了权属登记簿在原买主名下，由此而引发各抒己见。      与各位先生尤其路遥老师们共寻法律的真谛，业余所乐，缓释日长夜短，益于静心健体！

HJANX

sunnew 发表于 2020-4-22 17:52
中华人民共和国物权法释义：第15条
颁布时间：2011-06-01 来源： 栏目：采集
关键词：共和 人民 中华 合 ...

sunnew同志，
并非我要排斥你的网络剪贴的“釋义”。原因是所谓“釋义”与权威发布有抵触。没有立法法确定的解释权，该釋义如何解释都不发生解释效力。所谓“釋义”偏离国家相关法律法条，不是一点点，再多一点或再少一点的讨论，而是不可取。
sunnew发表于 2020-4-18 08:44
回HJANX先生。有一个挺奇怪的讨论，六住户先行买下张先锋88号房屋，没有登记转移房产权，算善意取得吗？
他的依据是物权法第一百零六条，说张先锋与六住户买卖房屋，张先锋有处分权，六住户就不是善意取得。
又银行与张先锋抵押贷款，银行是善意取得吗？
他的依据还是物权法一百零六条，说银行不是受买人，银行也不是善意取得。依据登记有效，张先锋也是有处分权与银行金融交易，银行也不是善意取得。
虽然sunnew同志所举法条合适，但是把该法条善意取得第三人的条件来套购买的善意取得错误。把买受房屋迟缓登记过户的出卖方责任掩盖起来，否认买卖取得的善意取得，如在法院是严重错误的，如在sunnew本人，迷茫就不可避免了。
如果像sunnew同志那种错误推论，认定六住户和银行都不是善意取得。就有六住户和银行都解除合同，都请求赔偿损失，保护登记物权的张先锋物权不受影响。如此也叫维护公平正义吗？
在sunnew原帖说到六住户有错在于没有预告登记。我不知道sunnew同志是否知道购房的预告登记有效期是多少。
在2006年6月30日至2013年8月29日期间，六住户达成了房屋买卖，并入住。不知道这预告登记后的2014年5月16日，对于银行还有没有对抗效力。
据sunnew回复帖，先生是看过物权法的，但是物权法第二十条不支持sunnew原帖有关预告登记的有效期限。
附录《物权法》第二十条如下：
第二十条　当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
　　预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。


sunnew同志，就案子进行到法院不受理六住户，裁定拍卖88号房屋用以贷款抵押清债。本人认为，银行在贷款时是否要知道抵押物实际价值能否达到110万贷款，还是其一。主要的是案子进行到拍卖清债阶段，法院不受理买房人的案子，裁定拍卖买房无过错人的房屋，是否处理得当。
我认为，法院用以清债裁定不合适。
即使拍卖出去，依据国家相关法规规定，没有人愿意买受的房屋没有所有权。
请共享法释[2009]5号。相关规定。






最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》已于2009年2月9日由最高人民法院审判委员会第1462次会议通过，现予公布，自2009年5月13日起施行。
二○○九年四月二十四日
法释〔2009〕5号


法释[2009]5号
最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）
第十四条　合同法第五十二条第（五）项规定的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。
第十五条　出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。


由于在本案中，如果拍卖88号房屋，那时，受买人不能取得88号房屋所有权。
首先，想买的人就不会买。
其次因多重买卖合同的受买人，多重，包括六住户是受买人，依据法释[2009] 5号第十五条，可以追究出卖人违约责任。只要宿松法院参与拍卖，宿松法院就是出卖人处置物权，即不但张先锋把房屋多重买卖无效，法院也要承担出卖人的责任。因为88号房屋是以法院的意志出卖的。那种在明知是多重出卖，法院还要裁定拍卖，就违反了强制规定——依法成立的合同，受法律保护。
六住户与张先锋买卖房屋合同，本案六住户购买房屋付清价款，属于买断的强制性规定。
法院拍卖，就有——以拍卖房屋合法的形式掩盖张先锋多重买卖房屋的非法目的。（不光是乱作为，还具有恶意串通之嫌）


附录合同法第五十二条
第五十二条有下列情形之一的，合同无效:


(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;
(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;
(三)以合法形式掩盖非法目的;
(四)损害社会公共利益;
(五)违反法律、行政法规的强制性规定。


合同法是1999年10月1日施行，其中有江泽民主席令1999年3月15日第46号。