宿松县农村宅基地建房管理办法(试行)

大侠

第一章

总 则

      第一条 为进一步加强我县农村宅基地建房管理工作，切实保护耕地，促进节约集约利用土地，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中央农村工作领导小组办公室 农业农村部关于进一步加强农村宅基地管理的通知》《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》《安徽省农业农村厅安徽省自然资源厅关于进一步加强农村宅基地审批管理的实施意见》等法律法规和政策规定，结合我县实际，制定本办法。
      第二条、本办法适用于我县行政区域内的农村宅基地建房的审批和管理。农村宅基地是指农村村民用于建住宅及附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和生活庭院等用地。农村村民是指本集体经济组织内的农村集体经济组织成员。
      本办法所称农村宅基地建房，是指本集体经济组织成员依法在集体土地上新建、改（扩）建、拆建自用住房的行为。
      第三条、县农业农村局负责农村宅基地改革和管理工作。建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管
理制度，完善宅基地用地标准，指导宅基地合理布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，及时将农民建房新增建设用地需求通报县自然资源和规划局。县自然资源和规划局负责国土空间规划、土地利用计划等工作，保障农村村民建房用地新增建设用地计划单列，依法办理农用地转用审批、不动产登记等。
      县住房和城乡建设局负责指导农村住房建设，指导乡镇做好农宅建设有关质量标准、技术规范和安全管理，因地制宜编制符合当地实际的农宅设计图集供农户选用，加强农房风貌和乡村建筑工匠管控。县财政、交通、公安、城管、林业、水利、电信、电力等有关主管部门要加强配合和协助，做好信息共享互通，各司其职，共同做好宅基地管理的相关工作。
      第四条、乡镇人民政府负责本辖区内宅基地建房审批和监管。在乡镇国土空间总体规划和村庄规划中统筹安排宅
基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求。负责乡镇国土空间总体规划和村庄规划的组织实施、农用地转用申请，统筹协调各相关部门宅基地用地审查、建房资格审查、乡村建设规划许可、巡查监管、违法行为查处等工作，指导村组织做好农村宅基地管理等相关工作。
      农村集体经济组织按照农村宅基地所有权归属，代表集体行使宅基地所有权，依照法律规定管理本集体所有的宅基地，引导村民合理利用宅基地。农村集体经济组织不健全的，由村（居）民委员会或村民小组依法代表集体行使宅基地所有权。
      村集体经济组织负责对申请人是否符合“一户一宅”用地建房条件、是否符合集体经济组织成员资格、申请宅基地
是否存在争议、申请宅基地来源是否合法、是否符合村庄规划、是否征求相邻权利人意见，以及对申请内容真实性等进行初审。对符合建房申请条件的农户要及时安排宅基地予以保障。
      第五条、各乡镇人民政府要在便民服务中心设立窗口，实行农村宅基地建房申请审批“一站式”服务。要建立农村
宅基地建房联审联办制度，统筹协调乡镇农业农村、自然资源和规划、住房和城乡建设、综合执法等部门，按照联审结果对农村宅基地建房申请进行审批，并及时将审批结果报县农业农村局、自然资源和规划局等部门备案。落实乡镇综合行政执法，集中行使农村村民非法占用土地建住宅违法行为查处，负责开展农村用地建房动态巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用、农村村民建房规划的各类违法违规行为。
      第六条、宅基地审批应遵循的原则：
      (一)严格落实土地用途管制。农村宅基地选址必须符合乡镇国土空间总体规划和村庄规划，与旧村改造、土地整治、和美乡村建设相结合，从严控制占用耕地，严禁占用永久基本农田和生态保护红线，严禁在国土空间规划确定的村庄建设区外建设住宅。
      (二)坚持节约集约利用土地。农户建房要依法申请乡镇国土空间总体规划和村庄规划确定的集体建设用地，优先利
用原有宅基地、村内空闲建设用地和未利用地。涉及占用农用地的，应当依法先行办理农用地转用手续，其中占用耕地的，要落实耕地占补平衡。鼓励集中建设，有计划地逐步向中心村、小城镇集中。
      (三)合理安排宅基地用地计划。农村宅基地占用新增建设用地应纳入年度计划，县政府在分配、使用年度新增建设
用地计划时，统筹安排农村宅基地计划，农村村民建房用地新增建设用地计划单列管理。同时，在实施城乡建设用地增减挂钩项目时，建新地块要优先保障拆迁安置的农村宅基地用地需求。
      (四)严格落实“一户一宅”规定。农村村民一户只能拥有一处宅基地，禁止未批先建、超面积占用宅基地，超过规
定的标准，多占的宅基地以非法占用土地论处。
      (五)依法保护农民合法权益。要充分保障农户宅基地资格权和农民房屋财产权。对符合申请宅基地建房条件的，农
村集体经济组织应当对其宅基地的分配予以保障，乡镇人民政府应当予以批准。不得以未分户为由，拒绝农村村民宅基地的申请和审批。

第二章

规 划 管 理

      第七条、县自然资源和规划、农业农村、住房和城乡建设、生态环境等部门按照因地制宜、合理布局、节约用地、保护生态、完善功能、综合防灾等原则，指导乡镇人民政府组织编制乡镇国土空间总体规划和村庄规划。
      第八条、农村宅基地建房审批要严格执行公路（铁路）沿线建筑控制区的划定范围。公路（铁路）沿线建筑控制区划定的范围，是指从公路（铁路）边沟外缘不少于 1 米起，高铁不少于 50 米，铁路干线不少于 30 米，高速公路不少于 30 米，国道不少于 20米，省道不少于 15 米，县道不少于 10 米，乡道不少于 5 米，村道不少于 3 米，在此范围内严禁审批宅基地建房。
      第九条、加强村庄整体风貌引导，要留足农村宅基地发展空间，逐步推进集中连片建房，建设风貌要整齐划一，建房村民应当委托建筑施工企业或具有相应技能的农村建筑工匠施工。农村村民申请宅基地建住宅，占地面积每户不得超过宅基地使用标准。建房总层数原则上不超过 3 层，底层层高原则上不超过 3.6 米，标准层层高原则上不超过 3.3 米。不得在房顶私搭乱建彩钢瓦、铁皮棚等违法建设，保持整体建筑风貌与周边环境相协调。

第三章 使 用 管 理

      第十条、农村宅基地建房只能使用本集体经济组织的土地（确因扶贫搬迁、地质灾害搬迁避让、库区移民、生态
环境保护等政策性搬迁因素需易地建住房的，按相关政策执行）。
      第十一条、农村村民一户只能拥有一处宅基地。农村村民新建住宅，其宅基地面积标准：
      1.城郊、农村集镇和圩区，每户不得超过 160 平方米；
      2.山区和丘陵地区，每户不得超过 160 平方米；利用荒山、荒地建房的，每户不得超过 300 平方米。
      第十二条、集体经济组织成员符合下列情形之一的，可以申请使用农村宅基地：
      1．无房户或因结婚等原因，确需分户居住，现有宅基地无法满足分户居住需求的；
      2．因自然灾害或者实施村镇规划需要搬迁的；      3.经县级以上人民政府批准回原籍落户，没有住宅需要新建住宅的；
      4．原有宅基地被依法征收，或者因公共设施和公益事业建设被占用的；
      5．法律法规规定的其他条件。
      第十三条、农村村民申请宅基地，有下列情形之一，不予批准：
      1．宅基地选址不符合乡镇国土空间总体规划和村庄规划的；
      2．占用永久基本农田和生态保护红线的；
      3．将原有住房出卖、出租、赠与或者改作生产经营用途的；
      4．申请另址新建住房，未签订退出原有宅基地协议的；
      5．在地质灾害易发区选址建房可能引发地质灾害等危险情况的；
      6．不符合相关法律法规和政策规定的其他情形。
      第十四条、积极探索农村宅基地所有权、资格权、使用权“三权分置”，探索盘活农村闲置农房（宅基地），支持乡
村新产业新业态发展和鼓励返乡下乡创业。利用闲置宅基地和闲置住宅开展经营性活动的，应当征得宅基地所有权人同意，符合相关规划和市场监管、特种行业管理、房屋安全监管、房屋租赁管理、消防、环保、食品卫生等有关规定，不得损害农村集体经济组织和其他村民的合法权益。支持农户或集体经济组织在不丧失农户房屋所有权和
宅基地使用权的前提下，以自主经营、合作经营、委托经营等方式，利用闲置宅基地和农房依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游等，增加农民财产性收入；按照国家统一部署，允许村集体在农民自愿前提下，依法把有偿退回的闲置宅基地、废弃的集体公益性建设用地转变为集体经营性建设用地入市。
      第十五条、非本集体经济组织成员、已合法取得宅基地上本集体经济组织成员依法继承农户住宅的，在该住宅存续期间可以依法使用宅基地。
      第十六条、任何单位和集体不得违法收回农户合法取得的宅基地，不得以退出宅基地作为农民进城落户的条件。
严禁城镇居民到农村购买宅基地和住房，严禁为城镇居民在农村违法建造和购买的住房确权登记发证。禁止下乡利用农村宅基地建设别墅大院和私人会馆。严禁违法违规买卖宅基地和违规搞合作建房。

第四章 申 请 审 批

      第十七条、农村宅基地申请程序：
      (一)申请。农村村民需要宅基地用地建房的，应填写《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房(规划许可)书面申请，并提供以下材料：
      1.《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》；
      2.《农村宅基地使用承诺书》；
      3.家庭户口簿复印件和户主及申请人身份证复印件。
      (二)公示。村民小组收到申请后，应当在 10 个工作日内提交村民小组会议讨论，并将申请理由、宅基地分配方案
(拟用地位置和面积)和建房方案(规划许可、拟建房层高和面积)等情况在本小组范围内公示。公示时间不得少于 5 个
工作日。公示有异议的，由村集体经济组织或村民委员会进行调查，经调查异议成立的，撤销或修改宅基地方案和建房(规划许可)方案再予以公示；异议不成立的，按程序上报审查。
      (三)审查。村级组织收到村民小组提交的农户建房申请材料后，5 个工作日内完成审查，主要对申请人资格、申请
材料的真实性、用地四至、用地地类以及是否征求相邻权利人意见等情况进行审查。审查通过后签署意见报送乡镇人民政府审批。
      (四)报送。审查通过的，由村级组织在《农村宅基地和建房(规划许可)申请表》签署意见，连同申请人提交的其他
相关材料一并报送乡镇人民政府审批。
      第十八条、农村宅基地审批程序
      (一)部门联审。乡镇人民政府受理农户宅基地和建房(规划许可)申请后，要及时组织乡镇农业农村、自然资源、
住房和城乡建设等相关职能部门现场勘查，填写《农村宅基地和建房(规划许可)审批表》，并在 10 个工作日之内，组织乡镇农业农村、自然资源、住房和城乡建设等部门联合审核。乡镇农业农村部门负责审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合宅基地合理布局要求和面积标准、宅基地和建房(规划许可)申请是否经过村组审核公示等，并综合各有关部门意见提出审批建议。自然资源部门负责审查用地建房是否符合乡镇国土空间总体规划和村庄规划。乡镇住房和城乡建设部门指导农房风貌建设和建筑工匠管控，加强质量技术规范和安全管理，绘制宅基地坐落平面位置图等。涉及林业、水利、电力等部门的，要及时征求意见。
      (二)乡镇审批。乡镇人民政府根据各部门联审结果，对农村村民宅基地申请进行审批。不涉及农用地转用，经审核
认为符合申请条件、报送材料完备的，应当自联审合格之日起，在 5 个工作日内予以批准，发放《乡村建设规划许可证》《农村宅基地批准书》，乡镇人民政府和村级组织要建立宅基地用地建房审批管理台账。
      经联审不符合宅基地申请条件的，乡镇人民政府应在 3个工作日内依法答复申请人，并说明理由；属报送材料不完备的，应在 3 个工作日内一次性告知申请人需要补齐的材料和相关要求。
      农村村民原址拆旧建新且不超过原批准用地范围建住宅的，无需另行审批宅基地，但应当办理乡村建设规划许可
证；超过原批准用地范围建住宅的，应当重新审批。
      第十九条、农民宅基地涉及农用地转用的，根据农村村民住宅建设的实际需要，由乡镇人民政府提出农用地转用申请。县自然资源和规划局按法定程序呈报有权批准机关批准后，乡镇人民政府方可审批农村宅基地建房。
      第二十条、加强农村村民建房档案管理，由乡镇人民政府安排专门的机构负责农村宅基地审批管理相关档案管理
工作。农村村民在尚未获得批准、未取得《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》之前，供电、供水等部门不得为其办理用电、通水等手续。

第五章

监 督 管 理

      第二十一条、农村村民只能在批准的宅基地位置、面积和四至范围内，按照乡村建设规划许可建造住宅及其附属设
施。建房基底面积与宅基地批准面积比例适当，预留空间能够满足日常生活需要。房屋四至（含滴水）垂直下落投影、台阶等均应控制在经批准使用的宅基地范围内。
      第二十二条有下列情形之一的，农村居民不得改建、扩建原住宅，但是危房改造除外：
      (一)已安排新宅基地建房的；
      (二)原住宅已被列入征地范围的；
      (三)原住宅不符合国土空间总体规划和村庄规划的；
      (四)原住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村(镇)保护规划确定的保留建筑风貌的；
      (五)法律、法规规定的其他情形。
      第二十三条、有下列情形之一的，农村集体经济组织报经乡镇人民政府批准，可以收回宅基地使用权：
      (一)为乡镇公共设施和公益事业建设，需要占用宅基地
的；
      (二)为实施乡镇国土空间总体规划和村庄规划进行旧村改造，需要调整宅基地的；
      (三)擅自改变宅基地用途或非法转让宅基地的；
      (四)因撤销、迁移等原因而停止使用土地的；
      (五)住宅所有权人死亡，没有继承人的；
      (六)自宅基地使用批准文件之日起两年内未动工建设或空闲、房屋坍塌、拆除两年以上未恢复使用的宅基地的；
      (七)异地迁建宅基地超承诺时限未退出原宅基地的；
      (八)建设居民新村或居民住宅小区后,已迁入新村(小区)居住居民的原宅基地;
      (九)法律、法规规定的其他情形。
      依照前款第(一)项、第(二)项规定收回宅基地，对土地使用权人应当给予适当补偿。
      第二十四条、农村村民经批准易地新建住宅的，原宅基地应当交还农村集体经济组织，原宅基地上住宅、附属用房等应当自行拆除；不自行拆除的，由乡镇人民政府组织拆除。
      第二十五条、按照“谁审批、谁管理”的原则，乡镇人民政府负责辖区内农村宅基地管理工作，政府主要负责人为
第一责任人，分管负责人为直接责任人。各乡镇政府和各村(居)委会负责建立完善农村用地建房动态巡查制度，切实加
强日常巡查监管。
      (一)受理群众举报。乡镇政府应及时受理群众举报，对涉及农村村民未经审批违规建房的举报信息，及时组织乡镇
农业农村、自然资源、住房建设、司法、电力、水利、林业等部门现场查证，及时制止。
      (二)建立管控网络。乡镇政府是农村宅基地管理的责任主体，履行农村宅基地直接管理职责，村级组织负责宅基地
违法用地的及时发现、及时报告、现场劝阻等相关工作。各乡镇人民政府要组织专人，会同村级协管员，对农村宅基地建房实行全过程监管，切实做到“四到场”，即农户申请前地类勘察到场，审批后丈量、放线、定界到场，建房施工过
程中到场，竣工验收到场。
      (三)开展日常巡查。乡镇政府要经常组织乡镇农业农村、自然资源、住房建设等部门开展农村宅基地及符合条件的在建房屋质量巡查监管，建立动态巡查记录，及时发现农民违规建房，及时制止。对不听从劝阻的，要及时下达责令停止违法行为通知书，对违法建设限期拆除；对仍不服从的，乡镇综合行政执法等部门依法处置。
      (四)村级包片包保。支、村“两委”实行包片包保，落实监管责任，同时须配备一名干部兼任宅基地协管员，加强
批后监管，及时掌握本片农户建房动态。

第六章

责 任 追 究

      第二十六条、在乡镇、村庄规划区内农村村民建房未依法取得乡村建设规划许可证或未按照乡村建设规划许可证
的规定进行建设的，由乡镇人民政府责令其停止建设、限期改正；逾期不改正的，乡镇人民政府可以组织拆除。
      第二十七条、违法建房个人及相关人员妨害、阻碍国家工作人员依法执行公务的，依照《中华人民共和国治安管理处罚法》的有关规定予以处罚；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。
      第二十八、在农村村民建房审批、监管、查处工作中，乡镇人民政府和县直相关部门及其工作人员失职失责，以及存在徇私舞弊、索贿受贿等行为的，依纪依法给予党纪政纪处分；涉嫌犯罪的，依法追究刑事责任。
      第二十九条、将农村村民乱占耕地建房问题纳入乡镇年度综合考核。对乡镇辖区范围内当年度出现 1 例农村村民
乱占耕地建房问题且未按时完成整改的，对乡镇、村直接责任人进行问责；出现 2 例以上（包括 2 例）新增乱占耕地建房的，对乡镇、村第一责任人和直接责任人进行问责。乡镇应将农村宅基地建房管理工作纳入村干绩效考核。
      第三十条、违反本规定，超越批准权限批准占用宅基地建房的，或者违反法定程序批准占用宅基地的，对主管人员和直接责任人视情节进行问责。
      对未经审批或停工待批的农村村民违法建房，出现农户私自偷建抢建行为未监管到位的，对乡村网格化监管人员以及违规供水、供电的乡（镇）职能部门负责人进行问责。
      非法批准使用宅基地，对当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。对非法批准使用的宅基地应当收回，有关当事人拒不归还的，以非法占用土地论处。
      第三十一条、任何单位和个人都有权利向政府和农业农村、自然资源和规划、住房和城乡建设、林业、交通运输、水利、城管等部门举报农村宅基地违法建房和乱占耕地建房行为。相关职能部门接到举报之日起，3 个工作日内应当进行核查，属本部门职责范围内的，依法在规定时限内立案并查处；不属本部门职责范围的，在 3 个工作日内将案件移送相关部门，相关部门要依法在规定时限内查处。未按规定期限进行核查、移送、立案、查处的，依法追究相关责任人责任。

第七章

附则

      第三十二条、法律法规另有规定的，按照法律法规规定执行。
      第三十三条、街道办事处对于本行政区域内农村村民宅基地建房管理相关职责，参照本办法关于乡镇人民政府职
责的规定执行。
      第三十四条、本办法由宿松县农业农村局、宿松县自然资源和规划局、宿松县住房和城乡建设局负责解释。
      第三十五条、本办法自发布之日起试行（试行期两年）。

炮手老江

      既然禁止城镇居民购买农村村民合法住房，那为什么又容许、鼓励农村村民购买城镇房屋呢（城市化）？既然提倡城镇农村一体化（在有些地方已经实施了），为什么又人为地设置一道鸿沟呢？
     曾经，因政策，城镇、农村既在经济上形成不小差别，而且，在社会福利、社会保障方面同样形成不小差别，而今，这一差别正在逐步缩小，农民有些已经成为农业工人，因此，农民、城镇人的双向流动已经成为客观事实；而二者身份因此成为平等，难道我们还有以行政规定维持曾经的差别吗？而那些文明、发达国家，有如此政策吗？
当然，宅基地的管理，不在此议中。