且不谈法院无视《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的若干规定》第24条对第25条适用的限制条款，单就其回复最后一句话：“案外人未向我院申请再审或提起诉讼”，我认为：
“再审”，是在终审后的司法监督，救助程序；而本案没有到终审；且买受人也没有参与一审；仅仅是在法院查封88号房产时，买受人才知道宿松法院的拍卖判决；而“再审”的受理法院，肯定不是一审法院，而是高院。
可见：宿松法院所称的“再审”，显然不当；是一条行不通的路。
至于要求买受人提起诉讼，那只能是诉卖房人张先锋未履行配合过户手续之诉；而张先锋已亡命天涯，踪影难觅，可见此诉显然就是遥遥无期。
可见：宿松法院此语，既无法理，更无视现实之可能。
而唯一正确的司法救助程序，只有对宿松法院提起执行异议之诉：此诉既能保护买受人的合法利益不被侵害，更能显示人际交往中的诚实，守信原则，法治社会的公平正义。
可惜，宿松法院此举，将自己站在这些道德，法律的对立面去了。
sunnew 发表于 2020-4-25 15:32
回复碧云天转载了一份最高院裁定，所以第二十八条是不是二十七条的但书，值得大家探讨！
一、《异议复议规定》第二十八条是否属于《异议复议规定》第二十七条但书条款规定的内容，目前在理论和实践上还有争议和分歧。这事关并直接影响一般买受人的物权期待权是否能够抵抗抵押权。二、理论和实践上的分歧，司法实践中两种截然不同的结果。1.反对者认为，《异议复议规定》第二十七条但书条款的规定，并不包括《异议复议规定》第二十八条的规定。一般买受人的物权期待权不能对抗、阻却抵押权的执行。权利排序为：房屋消费者的物权期待权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞一般买受人的物权期待权。2.支持者认为，《异议复议规定》第二十八条属于《异议复议规定》第二十七条但书条款规定的内容。一般买受人的物权期待权能够对抗抵押权的执行。对此，最高法也有较大分歧，莫衷一是。而从地方法院的生效裁判文书来看，在案外人针对不动产提出执行异议时，面对一般买受人与抵押权人的权益冲突，尽管一些地方法院没有如最高法院那样直接在裁判文书里阐述《执行异议和复议规定》第27、28条的关系，但在一般买受人符合该规定第28条的四要件情况下，判决支持了一般买受人要求排除抵押权人对其所购房产（抵押物）的强制执行。（见任容庆《执行异议之诉：买受人物权期待权与抵押权冲突的裁判争点分析》）三、sunnew先生转载的最高院裁定，正是上述第1种反对的情形。也有许多观点认为最高法的裁定与立法本意并不相符。上述第2种支持的情形，最高法也有相应案例。案例1 ：《安留军、马虎令再审审查与审判监督民事裁定书》（2018）最高法民申4090号本案涉及到《执行异议规定》第二十七条、第二十八条以及第二十九条三个条文的关系和适用问题。《执行异议规定》第二十七条规定：“……。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……。”第二十九条规定：“……。”据此，符合上述规定条件的买受人的物权期待权可以排除享有担保物权等优先权的申请执行人的强制执行。具体到本案，原判决适用第二十八条之规定，认定马虎令享有的物权期待权可以排除安留军的担保物权。安留军申请再审时提出案涉房屋是“一手房”，故不应适用第二十八条规定。经审查，第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护。从适用对象可以看出，第二十八条对所有类型被执行人均可适用，而第二十九条为专门针对房地产开发企业的被执行人规定的特别条款，……案例2：《兰州银行股份有限公司天水路支行、吴璋琦二审民事判决书》(2019)最高法民终223号《执行异议和复议案件的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。换言之，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议并非绝对，如果法律、司法解释另有规定，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。本院认为，《执行异议和复议案件的规定》第二十八条即属第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”情形，旨在保护无过错买受人的物权期待权，在符合第二十八条规定的情形下，即使案涉房产上设定有抵押权，吴璋琦亦享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，吴璋琦提供的证据足以证明其符合《执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定的情形，一审法院依据该规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项之规定，认定吴璋琦享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律并无不当。
炮手老江 发表于 2020-4-25 18:52
且不谈法院无视《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的若干规定》第24条对第25条适用的限制 ...
显然，该回复提到了该法27条，据此认定银行的抵押贷款有所谓“排他权”；优先偿付权；但法院无视该法后面的规定：“另有法律或司法解释的除外”。在此，显然就是该法第24条的规定排除其所谓优先偿付权。
如此看来，该回复以断章取义的手法，来掩盖其滥用适用法律的错误。
我想说，宿松县人民法院给你们的建议，是最适合你们的救济途径，很可惜你们在拍卖之前没有听，听了或许可以阻止拍卖，而在拍卖之后，已经无可改变，房子是拿不回来的，最多能拿回房款。请仔细看看人民法院的回复!
sunnew 发表于 2020-4-25 15:27
李跃、衡阳农村商业银行股份有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书
sunnew同志，你引用李跃案不与受理，不受理的理由很奇怪。你说——[《执行异议和复议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。其中_但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从该条配套的句子来看，被执行人享有普通债权的债权人就是不配套的，错误的。更谈不上是对该条的解释了。你从哪里抄来的呢？而且民事裁定书案号你都抄写错了。怎么会是（2018）最高法民申5078号呢？你如果有兴趣核实，请搜索_中国裁判文书网（2018）最高法民申5077号.
李跃案仿照如下规定_
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。李跃案门面房屋全部购房款为3913875元，由于李跃说不清楚已经交付的全部价款，是其他经济往来还是购房款。据数额不能证明符合第二十八条第三项。所以最高法裁定驳回再审申请。最高人民法院民事裁定书案号（2018）最高法民申5077号。原句这样描述的——李跃交付的银行承兑汇票，部分发生在《商品房买卖合同》之前，部分发生在华湘公司出具收据之后，无法证实这些汇票系支付购房款所用，且汇票的总金额和两次银行转账的金额之和与李跃所需支付的购房款总额并不一致。即便如李跃主张的，华湘公司的会计账簿中记载了收取李跃支付的门面款3913875元的事实，但该证据的证明效力和华湘公司出具的收据的证明效力是一致的，在李跃不能举证证明其如何付款的情况下，华湘公司单方面的确认收款的证据不足以采信。鉴于李跃和华湘公司之间本身就存在多次借贷关系，而李跃主张的支付购房款事实无法成立，故本案不能认定李跃已经实际支付3913875元全部购房款。
qingyun 发表于 2020-5-1 03:12
我想说，宿松县人民法院给你们的建议，是最适合你们的救济途径，很可惜你们在拍卖之前没有听，听了或许可以 ...
看先生的帖子，好像说宿松法院是对的。那么，对在何处？是不予受理？还是诉讼只能要求返还购房价款？
如果六住户还有讨说法的时候，他们的异议诉在得到认定的时候，他们只要属于他们的房屋，由于宿松法院的不予受理的原因造成的，又当如何呢？
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条
金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
依据第二十八条，
银行是经济债权的权利人，银行申请执行提出抵押房屋用以清债，法院决定拍卖抵押房屋，就是第二十八条第一句“金钱债权执行中”。
六住户，在这个执行中，对标的登记在张先锋名下的88号房屋提出异议，六住户就是受买人，而不是案外人。结合该规定，就是第二十八条第二句，“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议。”
六住户符合第二十八条四个要件，法院就应予支持。
宿法回复，不是说六住户是买受人，竟说成是“案外人”，说成是“并非权利人”。
在银行的金钱债权执行中，银行已经确定了是权利人，六住户当然就不是金钱债权案的权利人，还用说成“并非权利人”吗？滑稽。
宿法回复说“根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十七条规定不予支持”，
宿法引用的规定，缺少了关键句子——“但法律、司法解释另有规定的除外。”
难道第二十八条司法解释，宿法就可以不顾吗？
我们不妨来，回看一下第二十七条，其标的，用以抵押贷款有处分权时，申请人对标的依法享有优先受偿权。
张先锋对88号房屋卖出后，已经没有处分权了，再用来贷款。
请问：如果对标的异议成立，无处分权人所谓的标的还算是执行标的吗？
其标的，用以抵押贷款有处分权时，申请人，又是与谁比较优先呢？与什么权优先呢？从该规定可知，与案外人优先，特别是与案外人的担保物权优先，和案外人其他权都优先。
我认为，就是谁先申请执行，谁优先。
而且，申请人并不是对标的享有担保物权优先受偿权。
附录《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条
申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
请注意，该条规定，在那里用了一个漂亮的“等”字。
请注意，该条规定，还有一个碍你事的一个“物”字，
该条规定优先受偿权，没有说担保权优先。
该条规定，进一步规定，“人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。
如果有人，
排斥掉该条规定里的“等”字，
排斥掉该条规定里的“物”字，
排斥掉该条的至关重要的补充_“但法律、司法解释另有规定的除外。”
把该条篡改成——
“第二十七条
申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保权优先受偿权。”
只能说，
那是他有权篡改，那是他有权理解，他比最高法院法释权威还有特权些。
或者说，他要为篡改承担后果。他要为理解错误引起的损失承担责任。
本人认为
仅仅排斥那个“等”字，保留“物”字也是不够的。
对标的享有担保物权的优先受偿权，是说不过去的。
物权法抵押规定，债权人，只有清债受偿权，没有对债务人的抵押物的物权享有权。
见物权法，第一百九十八条
——抵押财产变现后的处理
抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
从物权法抵押规定，可知债权人，只有清债受偿权，没有对债务人的抵押物的物权享有权。
无过错的买受人的物权期待权应受保护，尤其是有证据证明查封在交易之后，且买受人支付了价款并实际占有，而且没有过户非买受人过错，应该排除执行！不知道此案的六户买受人是否在规定期限内提起了执行异议之诉？如果提起了，胜诉的可能是存在的！
另，本案被执行人涉嫌刑事犯罪，法院应当按照先刑后民的原则处理！
HJANX 发表于 2020-5-4 12:57
看先生的帖子，好像说宿松法院是对的。那么，对在何处？是不予受理？还是诉讼只能要求返还购房价款？
...
所以归根结底一句话，六住户是否符合第二十八条。这一条的出台，本来就是给各种原因，没有办理过户登记的买受人赋予物权的属性，所以说，符合第二十八条的，现在可以办理的不是执行原房东了，而是给六住户办理过户登记了。从买下来到查封前，也有近十来年了吧，所以问：第一，你们是否到物权登记机构咨询过，你们买下来的房子，如何办理过户登记，如果有，请把登记机构给你们的答复，贴出来，如果答复是可以过户，何以你们弄得到了查封了还没有办理过户；第二，如果你们没有到登记机构咨询过，那就简单了，因为你们不符合第二十八条第四款。因为任何购房人，不会只管支付购房款不要求过户登记，也不打听过户登记的事情。
qingyun 发表于 2020-5-6 01:33
所以归根结底一句话，六住户是否符合第二十八条。这一条的出台，本来就是给各种原因，没有办理过户登记的 ...
对这个事情的探讨，应该以事实为依据、以法律为准绳，从而有理有据地提出观点和看法，从而更好地认识和解决事情本身及此类问题。但是，看qingyun先生的文字，没有看到对张*锋和张*平、宿松农商银行、宿法这三方的任何疑惑，而是字里行间充满了对光明北路6住户一方的“责怪”，反正都是6住户一方的过错。请qingyun先生不要把普通公民视为法律专家。88号6住户之一在论坛的另一帖子（见[维权] 无辜百姓求告无门，期盼维护公平正义）中说道：在2006年、2007年的房屋买卖协议上，就约定了在2007年为买方办理房产证，但是从2006年至今，一直未按照买卖协议约定及口头约定给我们办理房产证。在2013年所有房屋都卖出的情况下，我们多次要求将房产证由我们自己共同保管，但是张*锋和张*平一拖再拖，一直不肯把房产证拿出来。1.上面帖子的内容说得很清楚，买卖协议及口头约定已经表明6住户有明确的要求过户的请求了，已经约定张*锋和张*平要为6住户办理过户了，而且6家要求拿出房产证的要求一直没有实现。而qingyun先生为什么仍要质疑6住户有没有咨询过办理过户、有没有要求过办理过户？2.qingyun先生认为，“你们是否到物权登记机构咨询过，你们买下来的房子，如何办理过户登记，如果有，请把登记机构给你们的答复，贴出来”。把答复贴出来？你去咨询，机构会给你纸质答复吗？3.qingyun先生认为，“第二，如果你们没有到登记机构咨询过，那就简单了，因为你们不符合第二十八条第四款。”请看清第二十八条。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。一般而言，买受人向出卖人提出过办理过户登记的请求，即可认为符合第（四）点要求。4. qingyun先生认为，“宿松县人民法院给你们的建议，是最适合你们的救济途径。”例如，一件事情，由于错误的原因，导致了错误的结果，再根据错误的结果或后果，给你提供一点挽救的办法。按qingyun先生的看法，对此，人们不要去从错误原因及根源去寻找办法，而是要将错就错，自认倒霉，去承担错误的后果。