房屋买受人未及时过户——请求排除抵押权的执行异议如何认定请宿松法院看看以下案例：以下文章刊登在《人民法院报》（2015年12月10日），在中国法院网上也有，被许多法院、法学学会等网站转载。【案情】 2014年1月，王某将其所有的房屋出售给张某，双方签订了买卖合同，张某付清款项后即入住，约定合同签订3个月内双方办好过户登记手续。2014年3月，王某因外出逃债而下落不明，张某未能如约办理过户手续。2014年2月，王某在某银行处贷款30万元，并以该房屋办理了抵押登记。2014年底，银行申请法院拍卖执行该房屋，并就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。张某提出异议，称房屋买卖合同合法有效，该房屋是其合法财产，且本人已支付了相应房屋全部对价，不存在过错，应视为取得房屋所有权，故银行不能径行实现抵押权，应排除本案执行。 【分歧】 本案的争议焦点是张某所提异议是否能够成立？银行的抵押权是否能够实现？ 第一种意见认为，张某所提异议不能成立。房屋买卖协议虽为有效，我国不动产物权采取登记生效主义，因双方买卖房屋时未办理房屋权属变更登记，不能产生物权变动的法律效力，银行的担保物权有效并有优先于异议人基于合同产生的债权的效力。即使异议人支付全部价款、实际占有，但未过户的，异议人对房产仍无法享有物权，只享有对王某的债权。房产实则仍为王某的财产，抵押权人依法享有抵押权，可以就该房屋拍卖、变卖所得价款优先受偿。 第二种意见认为，张某所提异议基本成立。因为该房屋王某在抵押权登记之前就已经出售给张某，买卖合同合法有效，且张某已经支付全部款项并实际入住，虽未办理过户登记手续，但原因是王某下落不明，非张某意志能力范围，张某并无过错。银行虽为善意，但王某故意隐瞒后手抵押房屋已经在先出售的事实，有违诚信，其与银行设定抵押行为属无权处分，故银行不享有对该房屋的抵押权，所以张某的权益应当优先保护，银行可另行要求王某承担违约责任。 【解析】 笔者同意第二种意见。对本案主要事实行为进行法律上的梳理，可发现本案存在两个合同法律关系：一是异议人张某与被执行人王某的房屋买卖关系；二是申请执行人银行与被执行人王某的抵押合同关系。 本案抵押权行使要件应当严格审查，物权优先于债权的例外情形在实践中是有法律依据的。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定，金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。 笔者认为，上述规定是对我国物权法规定的物权登记的缓和，目的在于保护善意购房人的生存利益，毕竟，登记本身难免疏漏或出错，需要对签订合同、全额付款、实际占有且无过错四条件同时满足的第三人进行适当的特殊保护，排除执行，实现实质正义。简而言之，以不动产变动的登记公示为原则，但并不否认和排斥一定的未过户限定情形下，债权人对不动产所享有的一定权利。 反例推知，从时间上分析，假定本案设定抵押发生在房屋买卖合同签订之前，在张某购房之前涉案房屋已经处于抵押状态，根据物权法第一百九十一条之规定，抵押期间未经抵押权人同意，抵押人不得转让抵押财产。张某应当完全能够预见该抵押权可能导致的风险，故张某自身存在过错。从条件上分析，如果张某在合理期限内未积极行使办理过户登记手续的，怠于行使权利逾期办证，应当认定其具有过错。以上情形中，张某应当承担相应的不利后果，异议请求应予驳回。 综上所述，笔者认为本案情形中，银行获得的抵押权不能对抗买受人张某，即使该房屋未办理过户登记手续，法院也不能强制执行该房屋，应停止该房屋的执行。 （作者单位：江苏省扬州市江都区人民法院）
碧云天 发表于 2020-4-24 21:08
房屋买受人未及时过户——请求排除抵押权的执行异议如何认定请宿松法院看看以下案例：以下文章刊登在《人民 ...
李跃、衡阳农村商业银行股份有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书
发布日期：2018-12-31 浏览：356次
中华人民共和国最高人民法院
民 事 裁 定 书
(2018)最高法民申5078号
再审申请人（一审被告、二审上诉人）：李跃，男，1971年1月16日出生，汉族，住湖南省衡阳市雁峰区。
委托诉讼代理人：谢添星，北京市立方（广州）律师事务所律师。
被申请人（一审原告、二审被上诉人）：衡阳农村商业银行股份有限公司。住所地：湖南省衡阳市石鼓区明翰路27号。
法定代表人：吕宏忠，该公司董事长。
被申请人（一审被告、二审被上诉人）：衡阳市华湘房地产综合开发有限公司。住所地：湖南省衡阳市蒸湘区解放西路1号财富大厦15楼。
法定代表人：凌敏，该公司董事长。
再审申请人李跃因与被申请人衡阳农村商业银行股份有限公司（以下简称衡阳农商行）、衡阳市华湘房地产综合开发有限公司（以下简称华湘公司）申请执行人执行异议之诉一案，不服湖南省高级人民法院作出的（2018）湘民终116号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭对本案进行了审查，现已审查终结。
李跃申请再审称，李跃对包括案涉这套房屋在内的共四套房屋享有排除强制执行的民事权益。首先，李跃已支付四套房屋的全部购房款。华湘公司出具的房款收据、银行转账记录、汇票清单等证据，足以证明李跃已付清全部房款。二审期间，李跃还补充提交了业主缴费详单、会计记账凭证、有关汇票收款收据等证据，但二审未组织质证。华湘公司的记账凭证记载了该公司的实际控制人凌均威收取了李跃交付的银行承兑汇票。华湘公司2011年的会计账簿也明确记载其收取了李跃门面款3913875元。其次，华湘公司私自将案涉房屋抵押给相关银行并办理抵押登记，导致案涉房屋无法办理过户登记，故李跃对购买房屋未办理过户登记不存在过错。而且，李跃和华湘公司就案涉房屋在查封之前已签订了书面的商品房买卖合同并转移占有。本案情形符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（以下简称《执行异议和复议规定》）第二十八条的规定，李跃有权请求人民法院就案涉房屋停止执行。综上，原审认定事实不清，适用法律错误，李跃依据《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条第一项、第二项、第四项、第五项、第六项的规定申请再审。
本院认为，本案双方争议的焦点问题是，李跃对案涉房产是否享有足以排除强制执行的民事权益。
根据《执行异议和复议规定》第二十七条规定，申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。《执行异议和复议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。本案中，衡阳农商行作为申请执行人对案涉房产享有担保物权，即便本案情形符合《执行异议和复议规定》第二十八条的规定，李跃也不得请求排除担保物权人申请的执行。鉴于李跃对案涉房屋不享有足以排除执行的民事权益，原审判决准许对案涉房屋继续执行，并无不当。
综上所述，李跃的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零四条第一款、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百九十五条第二款的规定，裁定如下：
驳回李跃的再审申请。
审判长 王毓莹
审判员 陈宏宇
审判员 曹 刚
二〇一八年九月二十九日
法官助理陈亚
书记员谢松珊
碧云天 发表于 2020-4-24 21:08
房屋买受人未及时过户——请求排除抵押权的执行异议如何认定请宿松法院看看以下案例：以下文章刊登在《人民 ...
回复碧云天转载了一份最高院裁定，所以第二十八条是不是二十七条的但书，值得大家探讨！
且不谈法院无视《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的若干规定》第24条对第25条适用的限制条款，单就其回复最后一句话：“案外人未向我院申请再审或提起诉讼”，我认为：
“再审”，是在终审后的司法监督，救助程序；而本案没有到终审；且买受人也没有参与一审；仅仅是在法院查封88号房产时，买受人才知道宿松法院的拍卖判决；而“再审”的受理法院，肯定不是一审法院，而是高院。
可见：宿松法院所称的“再审”，显然不当；是一条行不通的路。
至于要求买受人提起诉讼，那只能是诉卖房人张先锋未履行配合过户手续之诉；而张先锋已亡命天涯，踪影难觅，可见此诉显然就是遥遥无期。
可见：宿松法院此语，既无法理，更无视现实之可能。
而唯一正确的司法救助程序，只有对宿松法院提起执行异议之诉：此诉既能保护买受人的合法利益不被侵害，更能显示人际交往中的诚实，守信原则，法治社会的公平正义。
可惜，宿松法院此举，将自己站在这些道德，法律的对立面去了。
sunnew 发表于 2020-4-25 15:32
回复碧云天转载了一份最高院裁定，所以第二十八条是不是二十七条的但书，值得大家探讨！
一、《异议复议规定》第二十八条是否属于《异议复议规定》第二十七条但书条款规定的内容，目前在理论和实践上还有争议和分歧。这事关并直接影响一般买受人的物权期待权是否能够抵抗抵押权。二、理论和实践上的分歧，司法实践中两种截然不同的结果。1.反对者认为，《异议复议规定》第二十七条但书条款的规定，并不包括《异议复议规定》第二十八条的规定。一般买受人的物权期待权不能对抗、阻却抵押权的执行。权利排序为：房屋消费者的物权期待权＞建设工程价款优先受偿权＞抵押权＞一般买受人的物权期待权。2.支持者认为，《异议复议规定》第二十八条属于《异议复议规定》第二十七条但书条款规定的内容。一般买受人的物权期待权能够对抗抵押权的执行。对此，最高法也有较大分歧，莫衷一是。而从地方法院的生效裁判文书来看，在案外人针对不动产提出执行异议时，面对一般买受人与抵押权人的权益冲突，尽管一些地方法院没有如最高法院那样直接在裁判文书里阐述《执行异议和复议规定》第27、28条的关系，但在一般买受人符合该规定第28条的四要件情况下，判决支持了一般买受人要求排除抵押权人对其所购房产（抵押物）的强制执行。（见任容庆《执行异议之诉：买受人物权期待权与抵押权冲突的裁判争点分析》）三、sunnew先生转载的最高院裁定，正是上述第1种反对的情形。也有许多观点认为最高法的裁定与立法本意并不相符。上述第2种支持的情形，最高法也有相应案例。案例1 ：《安留军、马虎令再审审查与审判监督民事裁定书》（2018）最高法民申4090号本案涉及到《执行异议规定》第二十七条、第二十八条以及第二十九条三个条文的关系和适用问题。《执行异议规定》第二十七条规定：“……。”第二十八条规定：“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：……。”第二十九条规定：“……。”据此，符合上述规定条件的买受人的物权期待权可以排除享有担保物权等优先权的申请执行人的强制执行。具体到本案，原判决适用第二十八条之规定，认定马虎令享有的物权期待权可以排除安留军的担保物权。安留军申请再审时提出案涉房屋是“一手房”，故不应适用第二十八条规定。经审查，第二十八条是对无过错不动产买受人物权期待权的保护，第二十九条是对房屋消费者物权期待权的保护。从适用对象可以看出，第二十八条对所有类型被执行人均可适用，而第二十九条为专门针对房地产开发企业的被执行人规定的特别条款，……案例2：《兰州银行股份有限公司天水路支行、吴璋琦二审民事判决书》(2019)最高法民终223号《执行异议和复议案件的规定》第二十七条规定：“申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。”从该条规定来看，原则上申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权的，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但同时规定了例外情形，即“法律、司法解释另有规定的除外”。换言之，申请执行人对执行标的享有优先受偿权的，其对抗案外人的执行异议并非绝对，如果法律、司法解释另有规定，申请执行人即使对执行标的享有优先受偿权，也不能对抗案外人的执行异议。本院认为，《执行异议和复议案件的规定》第二十八条即属第二十七条规定的“但法律、司法解释另有规定的除外”情形，旨在保护无过错买受人的物权期待权，在符合第二十八条规定的情形下，即使案涉房产上设定有抵押权，吴璋琦亦享有足以排除强制执行的民事权益。本案中，吴璋琦提供的证据足以证明其符合《执行异议和复议案件的规定》第二十八条规定的情形，一审法院依据该规定以及《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百一十二条第一项之规定，认定吴璋琦享有足以排除强制执行的民事权益，适用法律并无不当。
炮手老江 发表于 2020-4-25 18:52
且不谈法院无视《最高法关于人民法院办理执行异议和复议案件问题的若干规定》第24条对第25条适用的限制 ...
显然，该回复提到了该法27条，据此认定银行的抵押贷款有所谓“排他权”；优先偿付权；但法院无视该法后面的规定：“另有法律或司法解释的除外”。在此，显然就是该法第24条的规定排除其所谓优先偿付权。
如此看来，该回复以断章取义的手法，来掩盖其滥用适用法律的错误。
我想说，宿松县人民法院给你们的建议，是最适合你们的救济途径，很可惜你们在拍卖之前没有听，听了或许可以阻止拍卖，而在拍卖之后，已经无可改变，房子是拿不回来的，最多能拿回房款。请仔细看看人民法院的回复!
sunnew 发表于 2020-4-25 15:27
李跃、衡阳农村商业银行股份有限公司申请执行人执行异议之诉再审审查与审判监督民事裁定书
sunnew同志，你引用李跃案不与受理，不受理的理由很奇怪。你说——[《执行异议和复议规定》第二十八条规定了在金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，获得人民法院支持所要满足的四个要件，但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。其中_但该条规定仅能对抗对被执行人享有普通债权的债权人。从该条配套的句子来看，被执行人享有普通债权的债权人就是不配套的，错误的。更谈不上是对该条的解释了。你从哪里抄来的呢？而且民事裁定书案号你都抄写错了。怎么会是（2018）最高法民申5078号呢？你如果有兴趣核实，请搜索_中国裁判文书网（2018）最高法民申5077号.
李跃案仿照如下规定_
最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定第二十八条金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持： （一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产； （三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。李跃案门面房屋全部购房款为3913875元，由于李跃说不清楚已经交付的全部价款，是其他经济往来还是购房款。据数额不能证明符合第二十八条第三项。所以最高法裁定驳回再审申请。最高人民法院民事裁定书案号（2018）最高法民申5077号。原句这样描述的——李跃交付的银行承兑汇票，部分发生在《商品房买卖合同》之前，部分发生在华湘公司出具收据之后，无法证实这些汇票系支付购房款所用，且汇票的总金额和两次银行转账的金额之和与李跃所需支付的购房款总额并不一致。即便如李跃主张的，华湘公司的会计账簿中记载了收取李跃支付的门面款3913875元的事实，但该证据的证明效力和华湘公司出具的收据的证明效力是一致的，在李跃不能举证证明其如何付款的情况下，华湘公司单方面的确认收款的证据不足以采信。鉴于李跃和华湘公司之间本身就存在多次借贷关系，而李跃主张的支付购房款事实无法成立，故本案不能认定李跃已经实际支付3913875元全部购房款。
qingyun 发表于 2020-5-1 03:12
我想说，宿松县人民法院给你们的建议，是最适合你们的救济途径，很可惜你们在拍卖之前没有听，听了或许可以 ...
看先生的帖子，好像说宿松法院是对的。那么，对在何处？是不予受理？还是诉讼只能要求返还购房价款？
如果六住户还有讨说法的时候，他们的异议诉在得到认定的时候，他们只要属于他们的房屋，由于宿松法院的不予受理的原因造成的，又当如何呢？
《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十八条
金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）在人民法院查封之前已合法占有该不动产；
（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；
（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。
依据第二十八条，
银行是经济债权的权利人，银行申请执行提出抵押房屋用以清债，法院决定拍卖抵押房屋，就是第二十八条第一句“金钱债权执行中”。
六住户，在这个执行中，对标的登记在张先锋名下的88号房屋提出异议，六住户就是受买人，而不是案外人。结合该规定，就是第二十八条第二句，“买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议。”
六住户符合第二十八条四个要件，法院就应予支持。
宿法回复，不是说六住户是买受人，竟说成是“案外人”，说成是“并非权利人”。
在银行的金钱债权执行中，银行已经确定了是权利人，六住户当然就不是金钱债权案的权利人，还用说成“并非权利人”吗？滑稽。
宿法回复说“根据《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》二十七条规定不予支持”，
宿法引用的规定，缺少了关键句子——“但法律、司法解释另有规定的除外。”
难道第二十八条司法解释，宿法就可以不顾吗？
我们不妨来，回看一下第二十七条，其标的，用以抵押贷款有处分权时，申请人对标的依法享有优先受偿权。
张先锋对88号房屋卖出后，已经没有处分权了，再用来贷款。
请问：如果对标的异议成立，无处分权人所谓的标的还算是执行标的吗？
其标的，用以抵押贷款有处分权时，申请人，又是与谁比较优先呢？与什么权优先呢？从该规定可知，与案外人优先，特别是与案外人的担保物权优先，和案外人其他权都优先。
我认为，就是谁先申请执行，谁优先。
而且，申请人并不是对标的享有担保物权优先受偿权。
附录《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第二十七条
申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权，人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外。
请注意，该条规定，在那里用了一个漂亮的“等”字。
请注意，该条规定，还有一个碍你事的一个“物”字，
该条规定优先受偿权，没有说担保权优先。
该条规定，进一步规定，“人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持，但法律、司法解释另有规定的除外”。
如果有人，
排斥掉该条规定里的“等”字，
排斥掉该条规定里的“物”字，
排斥掉该条的至关重要的补充_“但法律、司法解释另有规定的除外。”
把该条篡改成——
“第二十七条
申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保权优先受偿权。”
只能说，
那是他有权篡改，那是他有权理解，他比最高法院法释权威还有特权些。
或者说，他要为篡改承担后果。他要为理解错误引起的损失承担责任。
本人认为
仅仅排斥那个“等”字，保留“物”字也是不够的。
对标的享有担保物权的优先受偿权，是说不过去的。
物权法抵押规定，债权人，只有清债受偿权，没有对债务人的抵押物的物权享有权。
见物权法，第一百九十八条
——抵押财产变现后的处理
抵押财产折价或者拍卖、变卖后，其价款超过债权数额的部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿。
从物权法抵押规定，可知债权人，只有清债受偿权，没有对债务人的抵押物的物权享有权。
无过错的买受人的物权期待权应受保护，尤其是有证据证明查封在交易之后，且买受人支付了价款并实际占有，而且没有过户非买受人过错，应该排除执行！不知道此案的六户买受人是否在规定期限内提起了执行异议之诉？如果提起了，胜诉的可能是存在的！